Передача земель сельхозназначения в аренду при долевом участии

Передача земель сельхозназначения в аренду при долевом участии

Обычно арендаторами становятся:

1. всевозможные НКО;
2. научные компании;
3. хозяйственные общества;
4. образовательные организации, в которых обучаются будущие специалисты в разных направлениях сельского хозяйства;
5. производственные кооперативы;
6. частные лица, занимающиеся огородничеством, ведением подсобного хозяйства, животноводством или аналогичными видами деятельности.
7. унитарные предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету;
8. фермерские хозяйства;

Все вышеуказанные лица обладают правом выкупа земли при оформлении ее в длительную аренду у государства. Не допускается выкуп территории иностранцами или лицами без гражданства. считается выгодным процессом для любого арендатора. Это обусловлено следующими причинами:

1. любой гражданин может заниматься на таком участке личным подсобным хозяйством, получая высокий доход с минимальными вложениями.
2. запрещается строительство жилых строений на участке;
3. если отсутствует несколько претендентов на территорию, то плата является минимальной, что очень выгодно для разных обществ и хозяйств;
4. территории отличаются наличием плодородных почв;
5. если оформлять землю в аренду у государства, то арендная плата будет невысокой;

Земли сельхозназначения

2.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ) 3.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности

В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.2.1.4.

В случаях, связанных с необходимостью изъятия у Арендодателей земельного участка для государственных и муниципальных нужд возместить Арендатору возникающие при этом убытки, включая упущенную выгоду, принимая во внимание свои интересы и интересы Арендатора.2.1.5.

Обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.2.2. Арендодатели вправе:2.2.1.

Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.2.2.2.

Сюда относятся овощные и растительные культуры.

Цель аграрной деятельности заключается в обеспечении населения питанием.

То есть этим может заниматься и один человек.

Участниками такого процесса могут быть родственники и члены семьи инициатора, а также лица, не состоящие в родственных связях с последним.

Основным направлением фермерской деятельности является производство и переработка аграрной продукции, а также разведение скота и птицы, их хранение, перемещение и продажа.

При этом инициатор и члены КФХ самостоятельно определяют направление функционирования.Земля

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения

Договораренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участниковдолевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Поэтому без его регистрации он не пораждает правовых последствий владения землей. Однако ни указанный закон, ни ГК РФ не содержит указания на сроки регистрации договора, поэтому никаких проблем быть не должно. 07 Октября 2013, 20:08 0 0

Долевая аренда земельного участка

Статья 607 ГК РФ не содержит ни прямого указания, ни запрета на такую аренду.

Однако данная норма предусматривает, что объектом аренды может быть имущество или вещь, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Суды толкуют эту норму ограничительно.

1. производится регистрация земли в Росреестре.
2. определяются границы, то есть осуществляется межевание территории;
3. часть земли ставится на кадастровый учет;
4. происходит согласование процедуры с различными государственными службами и ведомствами – пожарными, санитарными и экологическими структурами;

Человек, желая арендовать участок или передать свою долю в аренду, может попросту не знать о каком-нибудь новом законе, введенном совершенно недавно. Также вы можете ошибаться по поводу трактовки того или иного пункта общеизвестного законодательного акта. Зато юрист по земельным участкам

Как правило, передачей таких земель в аренду занимается отдельно созданное при Администрации подразделение.

Лица, имеющие определенные льготы на получение сельскохозяйственных земельных угодий, могут получить участки без проведения аукциона.

Не прошедшая кадастровый учет земля также участвует в распределении в порядке льготного предоставления без проведения торгов. Урегулированием всех вопросов, связанных с распределением и арендой земельных участков сельскохозяйственного назначения, занимается непосредственно муниципальный орган на территории, которого и в чьем ведении находится конкретный участок.

Местная Администрация уполномочена на осуществление действий по распределению и предоставлению таких земельных участков в аренду физическим лицам и организациям.

Аренда земли сельхозназначения

А это позволяет применять по назначению большее количество плодородных земель.

Владелец земельного участка в договоре аренды обязан указать все допустимые виды применения земельного надела, передаваемого в аренду, так как пользователь земли не особо заботится о сохранности свойств земли, которые определяются ее целевым использованием.

Земельные угодья сельскохозяйственного назначения предусмотрены для следующих видов деятельности: Осуществление садоводческой деятельности, содержание и обработка огородов; Осуществление животноводческой, рыболовецкой, охотничьей деятельности в пределах указанной территории;

Аренда земель сельскохозяйственного назначения

Если данная территория является зарезервированной для государственных или муниципальных нужд, то в договоре аренды упоминается возможность досрочно расторгнуть его, однако не ранее, чем истечет год после того, как арендатор будет уведомлен о возникновении такой необходимости (ч.16 ст.39.8 ЗК РФ). Все функции по предоставлению сельскохозяйственных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду — осуществляются исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления (ст.39.2 ЗК РФ).

Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново. Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ.

Источник: http://econsalting.ru/peredacha-zemel-selhoznaznachenija-v-arendu-pri-dolevom-uchastii-62471/

Как сдать земельный пай в аренду: особенности договора аренды

Пай представляет собой право иметь долю в коллективной собственности. Граждане наделены возможностью пользоваться землей как своей собственностью, но в рамках долевого участия. Для использования участка требуется документальное подтверждение такого права.

Обладатель доли вправе выделить ее из коллективной собственности. В таком случае будет иметь место аренда земельного пая. Подобная процедура подразумевает заключение договора. Для аренды земельных паев характерен свой порядок.

При необходимости договор может расторгаться.

Предварительное получение прав на земельную долю

По предписаниям части 3 статьи 9 Закона от 24 июля 2002 года под номером 101-ФЗ сельскохозяйственные земли могут передаваться в аренду на период 3-49 лет.

Использовать пастбища с сенокосами в аренду можно не более 3-х лет.

Площадь земельных паев не ограничена. В связи с этим арендовать допускается участки различных размеров.

Обычно на земельный пай имеют права несколько граждан. Чтобы один из них смог беспрепятственно арендовать или по-другому распорядиться частью участка, ему потребуется выделить свою долю.

У гражданина возникнет потребность в оформлении документа, который подтвердит, что выделенный земельный участок не относится к общим владениям.

Только после этого он сможет заключить договор аренды пая с другим лицом.

От гражданина, решившего выделить земельный пай, требуются следующие действия:

1. Привлечь кадастрового инженера для составления проекта межевания земельного участка.
2. В течение 30 дней письменно сообщить другим пайщикам о намерении выделить долю.
3. Дождаться результатов собрания пайщиков. При положительном решении гражданин получает протокол согласия. Документ подтверждает отсутствие у других пайщиков возражений относительно отчуждения доли.
4. Органы землеустройства проверяют информацию как о самом гражданине, так и о выделяемой им земле. Итогом проверки является формирование кадастрового плана. Паю присваивается номер.

Чтобы выделить пай, гражданину необходимо обратиться с заявлением в комитет по земельным вопросам своего муниципального района. Дополнительно ему потребуется приложить свой паспорт, согласие от других пайщиков. Также к документации прилагается кадастровый паспорт.

Варианты аренды земельных паев

У государства. Большинство граждан арендуют паи именно так. Возможность пользоваться землей возникает у них только после регистрации земли и внесения ее в реестр. Граждане приобретают право по результатам торгов.

Аукцион позволяет лицу получать пай по невысокой цене, особенно когда у него нет других конкурентов. При этом оформлением всей документации по будущим торгам должен заниматься сам заявитель.

Даже если он являлся единственным участником торгов, то с ним после их окончания все равно заключается арендный договор.

У частного лица. Некоторые получают земельные паи по наследству. При этом гражданин сможет сдать в аренду участок только после вступления в наследство. От наследника требуется принятие всего имущества, а не отдельных его частей.

Чтобы оформить наследство в виде земельного пая, гражданину потребуется предоставить само завещание, документ, подтверждающий смерть предыдущего владельца участка. Также от наследника потребуется свидетельство или прочий документ, которым будут подтверждены его родственные связи с усопшим.

Многие стараются сдавать в аренду сразу несколько паев. Это выгодно как для арендодателя, так и заемщика. Первый получает значительно большую прибыль, чем при сдаче только одного земельного участка. Второй имеет больше урожая.

Составление арендного договора

Документ делается в письменном виде. Он составляется в двух экземплярах. При заключении договора дополнительно предоставляется документация, подтверждающая постановку участка на учет.

Арендный договор земельного пая должен содержать в себе:

• наименование сторон, их полные реквизиты (одной из них выступает арендодатель, другой — заемщик);
• обязанности и права участников сделки;
• срок аренды;
• местонахождение участка, его площадь;
• размер платы за аренду;
• условия, касающиеся возможного выкупа участка;
• возможность продления договора;
• условия, при которых сделка расторгается досрочно.

В подобных договорах обязательно прописывается порядок аренды. Важно точно указывать, что пайщик передает землю для выполнения заемщиком конкретного типа работ. Сам арендатор земельного пая при этом обязан использовать его по назначению и своевременно вносить плату.

В договоре следует указывать тип пая. От этого зависит срок сделки. Если земля сельскохозяйственного назначения, то ее аренда возможна в течение 49 лет. Если арендатор намеревается использовать пастбища и сенокосы, то договор между ним и пайщиком может заключаться только на 3 года.

В документе следует отдельным пунктом прописывать условия продления его действия. Обычно формулировка сводится к тому, что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на аналогичный срок автоматически.

При этом его условия остаются неизменными. При необходимости участники сделки могут заключить отдельное соглашение.

В нем они указывают период продления основного договора, условия использования земельного пая, размер платы.

В России все арендные договоры со сроком действия свыше года необходимо регистрировать. Документ вносится в специальный реестр. Государственная регистрация подразумевает оплату государственной пошлины.

Скачать договор аренды земельного пая.

Прекращение арендного договора земельного пая

Нередко у сторон возникает необходимость в досрочном расторжении сделки. Это возможно по целому ряду причин, среди которых:

• невыполнение одним из участников ранее достигнутых договоренностей;
• смерть пайщика;
• ликвидация организации, владельцем которой выступал арендатор;
• воспрепятствование заемщику со стороны арендодателя в пользовании участком по назначению;
• выявление заемщиком недостатков арендованного пая после заключения сделки.

Если у участников договора не имеется претензий, то им достаточно составить соглашение о прекращении аренды пая.

При разногласиях единственным способом, как расторгнуть договор, является обращение в суд. Иск направляется в судебный орган по месторасположению земельного участка. В документе подробно прописывается суть спора.

Необходимо указать причину решения прекратить исполнение сделки. Истцу важно сослаться на конкретные нарушения. К иску прикладывается вся подтверждающая документация.

В процессе рассмотрения спора истец также может привлекать свидетелей. Их показания учитываются в качестве доказательств.

При законности требований истца судебный орган принимает решение, по которому арендный договор прекращает свое действие в одностороннем порядке.

При этом такое решение вступит в силу только по окончании месяца с даты его оглашения. В течение этого периода ответчик может оспорить его. Данный срок прописан в части 2 321-й статьи ГПК.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/kak-sdat-zemelnyj-paj-v-arendu/

Как взять в аренду землю сельхозназначения — Про сад и дом

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

В законодательстве Российской Федерации рассматривается семь категорий использования земельных участков, при этом аренда земли сельхозназначения – одна из самых востребованных услуг.

Жителям сельской местности участки предоставляются на паевой основе, но далеко не все имеют возможность обрабатывать гектары земли. Поэтому возникла необходимость узаконить отношения между землепользователями и собственниками, заключающими между собой договор аренды.

Это одна из самых распространенных форм договоренностей, но некоторые нюансы заключения сделки существуют.

Что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения

Расшифровка понятия земли сельскохозяйственного назначения есть в ЗК РФ.

В юридической практике эта категория встречается чаще всего, при этом закон предусматривает условия передачи и изъятия участков из собственности, предусматривает он и варианты управления собственностью, правила заключения договоров купли-продажи и аренды, других гражданско-правовых актов.

Согласно закону, земли сельхозназначения могут быть предоставлены собственником по своему прямому назначению – для высадки сельскохозяйственных культур. Не запрещает государство их использование для ведения других видов деятельности (научной, исследовательской), существуют и серьезные ограничения по ее эксплуатации.

К данной категории относятся:

• Различные территории, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности: пашни, сенокосы и другие земли.
• Лесопосадки и другие искусственные лесонасаждения, включая лесные тропы, прочее. Исключением являются только земли, которые находятся в распоряжении лесохозяйств.
• Объекты недвижимого имущества, возведенные на землях сельхозназначения, также относятся к данной категории, могут продаваться и быть сданы в аренду.

Государство к охране недр относится трепетно, но особого внимания заслуживают именно земли сельскохозяйственного назначения. На их защите стоит, прежде всего, Земельный кодекс РФ, меры по их охране также предусматриваются другими федеральными законами, есть соответствующие постановления правительства, решения органов местного самоуправления.

К слову, именно на местах решаются вопросы относительно сдачи земучастков с/х назначения в аренду, органы местного самоуправления занимаются их распределением и контролируют законность использования.

Нюансы заключения договора аренды земельного участка

Собственник земли может самостоятельно решать, каким образом использовать землю, а договор аренды заключается непосредственно между ним и тем, кто будет пользоваться участком.

Законодатели вопросу оформления взаимовыгодного соглашения между собственником и землепользователем уделяют большое внимание, поэтому в договоре аренды прописаны все спорные моменты, включая точные размеры, площадь и расположение участка, стороны заранее оговаривают цель использования земли и сумму арендной ставки.

Оговаривается подписантами и минимальная площадь, предоставляемая пользователю во временное владение. Прописан в документе также размер паевой стоимости земли и срок аренды, а по закону это не более 49 лет.

Что касается минимального срока аренды, то этому вопросу законодатели не уделили внимания, поэтому все зависит от того, как договорятся стороны, участвующие в процессе.

Закон не рассматривает и вопрос максимальной площади, которая может быть сдана на время, поэтому возможности арендаторов в этом вопросе не ограничены.
Чтобы распоряжаться большими территориями и получать с них прибыль, надо вкладывать немалые средства, поэтому не многие собственники могут вести прибыльное натуральное хозяйство. Законодатели предусмотрели и это –

земля, оформленная в аренду в местных органах самоуправления, может быть передана третьему лицу посредством переоформления права пользования. Землевладельцы также могут предлагать землю, как предмет залога в банке, в случае необходимости получения кредита на развитие хозяйства, к примеру.

Государством все земли сельскохозяйственного назначения разделены на три категории. В первую входят территории приоритетного использования, которые находятся под особенно пристальным вниманием и охраной государства.

Ко второй категории относятся менее ценные земли, признанные, тем не менее, производительными, есть и малоценная земля, не предназначенная для выращивания сельхозкультур, а используется она только для выращивания скота и по другому назначению.

Учитывая различие ценности земли сельхозназначения, отличается и кадастровая стоимость участков – чем она ценнее, тем дороже стоит. Между тем, государство строго следит, чтобы земля использовалась исключительно по назначению, а свойства арендованной территории сохранялись.

Вид целевого использования территорий, передаваемых в постоянное или временное пользование, указывается в заключаемых договорах аренды и купли-продажи. Указать в договоре все возможные варианты использования земли должен арендодатель, который больше заинтересован в сохранности свойств участка, а государство разрешает использовать земли данной категории для следующих целей:

1. организации натуральных хозяйств, предназначенных для выращивания огородных и садовых культур;
2. в пределах арендованных территорий собственник может организовать охотничьи и рыболовецкие хозяйства, выращивать домашний скот;
3. менее производительные земли могут быть использованы для выращивания сена, люцерны, других культур, используемых в качестве корма для животных;
4. луга и другие малозначимые территории могут использоваться для выгула и кормления скота;
5. не запрещает закон строительство временных строений, предназначенных для сезонного проживания и ведения хозяйства – дачных домиков и других некапитальных строений.

К сожалению, далеко не все арендаторы используют землю по целевому назначению, а очень часто на сельскохозяйственных землях появляются коттеджи и целые производства.

Такие факты выявляются, виновники несут административную, а в некоторых случаях, уголовную ответственность.

Договор аренды в этом случае расторгается, а среди нюансов 2020 года стоит выделить также параллельное лишение арендатора права пользоваться участком сроком на три года.

Как арендовать землю у частника

При заключении договора аренды земельного участка надо не только внимательно изучить все пункты договора, но и сверить заявленное назначение земли с фактическим правом использования.

Особенно часто злоупотребления происходят при заключении договоров с физлицами, а частники для увеличения стоимости аренды могут умышленно включить в договор пункт, в котором виды разрешенного использования не соответствуют действительности.

К примеру, сдавая в аренду участок, предназначенный для выращивания сельхозкультур или выгула скота, в договоре прописывается возможность ведения капитального строительства.

Такие договора часто основываются на доверительных отношениях, не редко заключаются и устные договоренности, не имеющие юридической силы, так как сами участки не сформированы, как правило.

Сложности могут возникнуть в случае, если договор с частным лицом решит заключить индивидуальный предприниматель или юрлицо. Все дело в том, что пай является собственностью формально, а участок не выделен в натуре.

Единственно возможным вариантом решения вопроса является заключение коллективного договора аренды со всеми пайщиками. Только после этого составляется документ, учитывающий интересы каждого собственника.

Как арендовать землю у государства

Возникают определенные сложности также при оформлении договора арены на земельный участок сельхозназначения с государством. Воспользоваться правом временного владения землёй может каждый гражданин, для чего он должен предварительно обратиться в органы местного самоуправления.

Между тем, есть один важный нюанс – стать арендатором можно только став участником аукциона.

На понравившийся участок первоначально оформляется документ, подтверждающий выбор.

Следующим действием властей является подготовка или приведение в порядок документации на участок — в случае необходимости заказывается межевание, готовится кадастровый паспорт, другая техническая документация.

Только после проведения этих действий участок выставляется на земельный аукцион, в котором может участвовать неограниченное количество претендентов. Соответственно, договор аренды заключается с победителем торгов.

Исключение в этом вопросе делают только, если претендент хочет организовать на арендуемой территории фермерское хозяйство.

Договор заключается без торгов, но фермер должен обосновать свои намерения.

Прочтите также: Как оформить муниципальную землю в собственность в 2018 году

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/land/rent/arenda-zemli-selhoznaznacheniya/

Процедура и сроки аренды земли сельхозназначения и порядок выкупа участка

Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место среди земельных участков и подлежат особому законодательному регулированию и охране со стороны государства.

Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

Стоит рассмотреть данные условия и примерный порядок действий, которые помогут подробно ответить на вопрос, как взять в аренду землю сельхозназначения.

Понятие и определение объекта аренды

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

В п. 2 этой же статьи перечислены виды земель, которые могут находиться в их составе, а именно:

• непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
• участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
• земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

Использоваться они должны строго в тех целях, для которых предназначены. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, они могут использоваться для:

Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

Минимальные и максимальные сроки

Срок аренды, хотя и не является существенным условием договора, все же играет важную роль при регулировании данной сделки. Требования относительно возможного срока, на который может предоставляться во временное пользование земельный участок, также приведены в Земельном кодексе. В частности, в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указаны такие сроки:

• минимальный срок аренды земли — 3 года;
• максимальный — 49 лет.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

Если в договоре не указывается срок его действия, то он считается заключенным бессрочно. Однако в данном случае все равно максимальный период сделки ограничивается сроком, указанном в законодательстве (то есть не более 49 лет).

После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

Оформление аренды

В большинстве случаев для получения права арендовать земельный участок претенденту придется пройти процедуру торгов и победить на ней, предложив самую высокую арендную плату.

Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

В договоре прописываются такие существенные условия:

• предмет сделки (то есть земельный участок) — с точным указанием его площади, адреса и кадастрового номера;
• величина арендной платы — может быть установлена в твердой сумме, в виде процента или доли от полученной в результате использования земли продукции и т. п.

Кроме этого, в документе прописываются и другие важные условия: срок сделки, права и обязанности сторон, их контактные данные и вид разрешенного использования. Стоит учесть, что в договоре не могут быть прописаны цели использования, для которых участок не предназначен (например, разрешено строительство на садоводческом участке).

После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (если он заключен более чем на год), для чего сторонам необходимо уплатить госпошлину и подготовить пакет необходимых документов. С момента регистрации, которая занимает около месяца со дня обращения, договор вступает в законную силу.

Особенности аренды с/х земель

В некоторых случаях арендатор может оформить на участок права собственности, если выполняются такие условия:

• в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
• право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.

Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов.

Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него.

Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).

Особенности сделки с частным лицом

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

В большинстве случаев объектом аренды в этом случае выступает не целый участок, а пай, то есть определенная доля земли, принадлежащей нескольким собственникам. В этом случае вероятны некоторые сложности, если участок не имеет четких границ — в такой ситуации аренда будет запрещена.

Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/selxoz

Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определены статьей 77 Земельного Кодекса РФ. Согласно этой статье земли сельхозназначения – это земли, находящиеся за пределами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

В состав сельскохозяйственных земель входят:

• сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
• водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
• здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Важно. Не все категории земель подлежат передаче в аренду. Так, не могут быть арендованы участки с расположенными на их территории парками и заповедниками, а также объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

Ведение деятельности

Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

1. растениеводства;
2. животноводства;
3. фермерского хозяйства;
4. производства с/х и смежной продукции;
5. ведения личного подсобного хозяйства;
6. организации СНТ и ДНТ.

Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

Сроки действия договора

Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

• минимальный – 3 года;
• максимальный – 49 лет.

В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

Справка. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок менее 3 лет в случае, если целью его использования выступает выпас скота или сенокошение.

Сколько стоит пользование?

Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).
3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

Сумма платежа, подлежащая уплате за использование земельного участка, рассчитывается самим арендодателем. Годовая арендная ставка зависит от ее кадастровой (рыночной) стоимости и, как правило, составляет 0,6-1,5% от нее.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

• арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
• арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

1. платежей;
2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
3. передачи в собственность какого-либа имущества;
4. предоставления арендатором установленных услуг;
5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

Законодательством не установлен максимально допустимый размер арендной платы.

У частного лица

процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. в таком случае объект должен иметь строго определенные границы. для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

после этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

• получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
• обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в мфц;
• выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
• найти незанятую землю на публичной кадастровой карте росреестра.

земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

1. заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
2. заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
3. не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
4. по результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

сделка оформляется по общим правилам, согласно которым между сторонами заключается договор, регистрируемый в росреестре. арендатор получает право на использование предоставленного земельного участка в сроки и в целях, установленных договором аренды.

у государства или муниципалитета

взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

1. по плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
2. если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
3. организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
4. победитель торгов получает право на аренду.
5. в случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
6. письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе росреестра по месту прописки.

справка. договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 гк рф). в сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). для оформления субаренды необходимы следующие документы:

• договор аренды;
• документ, подтверждающий целевое назначение участка;
• свидетельство о регистрации права аренды;
• согласие собственника на сделку с субарендатором.

договор субаренды заключается с учетом условий, ранее принятых в основном договоре аренды, и на срок, не превышающий срок действия основного договора.

нюансы составления договора

Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

Можно ли выкупить?

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/zemel-selhoznaznacheniya