Двойная продажа квартиры

Двойные продажи квартир в новостройках: как выявить

Двойная продажа квартиры

Двойные продажи квартир в новостройках от застройщика, что такое и каковы их последствия для дольщиков.

Первичный рынок недвижимости еще не исключает опасность двойных продаж квартир от застройщика, поэтому и пишу, дабы предостеречь и призвать к бдительности дольщиков, даже в самых проверенных ситуациях. 

В предыдущих статьях мы разобрали важные темы и вам надо обязательно с ними ознакомиться: Переуступка права на квартиру: зачем нужна и как оформить, «От чего договор долевого участия не защищает«. Для покупателя новой квартиры известие о том, что его квартира стала объектом «двойной продажи» всегда становиться неприятной неожиданностью.

При этом, к сожалению, двойную продажу квартиры от застройщика нельзя назвать единичными случаями. Например, я как-то находил информацию о том, что стали известны 1500 «жертвы» «двойных продаж квартир» застройщиком ЗАО «Энергостройкомплект – М» в Москве. Не много ни мало, если посчитать стоимость квартиры в Москве.

Двойные продажи квартир в новостройках: полный разбор

Двойные продажи квартир становятся возможными при покупке квартир в новостройке от застройщика по таким видам сделок, которые не регистрируются в Росреестре.

Виды договоров, по которым возможны двойные продажи квартир

  • предварительный договор купли-продажи;
  • договор уступки права требования или инвестирования;
  • покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы.

При заключении таких сделок у застройщика появляется возможность дважды, а иногда и трижды продать одну и ту же квартиру. Покупатель оплачивает стоимость квартиры и лишь после сдачи дома в эксплуатацию обращается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

В связи с этим и появляется временная лазейка, достаточная для того, чтобы осуществить двойную продажу квартиры застройщиком.

Двойные продажи, как результат преступной халатности

Двойные продажи недвижимости могут происходить не только по умыслу, но и по невнимательности и халатности лиц, отвечающих за продажи. Если у застройщика отсутствует должный учет квартир, подлежащих продаже и принадлежащих местным властям по инвестиционному контракту, могут возникнуть ситуации, приведшие к потери жилья и денег добросовестными покупателями.

Двойная продажа квартиры от застройщика: что делать

При обнаружении факта двойной продажи вашей квартиры обязательно нужно обратиться в суд, чтобы он признал право собственности.

Если в суд подали сразу два или несколько дольщиков, собственником признают того, кто первый заключил договор с застройщиком и оплатил стоимость квартиры. Здесь расчет порою идет по минутам.

Суд обяжет застройщика возместить убытки второму покупателю. Но, обычно такие застройщики к моменту подачи массовых исков от обманутых дольщиков уже являются банкротами.

Руководителям подобных фирм грозит лишение свободы на срок до десяти лет. Хотя это станет слабым утешением для человека, оставшегося без жилья и денег. И даже если собственнику удастся через суд вернуть уплаченные ранее деньги, этих денег вряд ли хватит на покупку другой квартиры с учетом инфляции и росту цен на недвижимость.

Закон №214 о долевом строительстве имеет важные нововведения, которые могут препятствовать двойным продажам, но аферистов, как вы понимаете, мало что может сдержать.

Как избежать двойной продажи квартиры

Чтобы при покупке избежать двойной продажи квартиры,  нужно:

  • заключить договор долевого участия в строительстве: такой договор подлежит обязательной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  • перед заключением договора нужно взять выписку в Росреестре о зарегистрированных на данную квартиру правах и обременениях;
  • при покупке квартиры не следует выбирать самый дешевый вариант, скорее всего это мошенники торопятся совершить сделку;
  • покупать квартиру лучше у надежного застройщика, имеющего положительную репутацию. Нужно проверить застройщика по базам ИФНС и почитать отзывы покупателей. Прочтите Как выбрать застройщика.

Для гарантии чистоты сделки можно обратиться в страховую компанию. Страховщику придется заплатить около 50000 рублей (1-4,5 % от стоимости квартиры). Но в этом случае страховщик не только сам проверит надежность сделки, но и в случае двойной продажи возместит покупателю все убытки.

Кстати, если вас интересуют гарантии страхования титула, то обязательно прочитайте «Работает ли страхование титула» и еще крайне полезной окажется статья Как не стать обманутым дольщиком.

Чтобы не стать жертвой «двойной продажи квартир», обязательно нужно обратиться за грамотной юридической поддержкой к специалисту в области недвижимости.

Задать бесплатно вопрос юристу вы можете на странице юриста по жилищным вопросам

Теперь вы знаете, что такое двойные продажи квартир в новостройках от застройщика и как их избежать. Чтобы получать свежие полезные статьи этого раздела, просто подпишитесь на бесплатную рассылку.

Всего доброго!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/dvoynyie-prodazhi-kvartir-v-novostroykah.html

Двойная сделка купли продажи квартиры

Двойная продажа квартиры

› Разное

25.12.2019

Сделки с недвижимостью являются самыми высокодоходными и рискованными. И на первичном, и на вторичном рынке возможна двойная продажа квартиры. Это мошенническая уловка, которая состоит из реализации объекта сразу нескольким претендентам.

Вторичный рынок

Мошенническая схема предполагает использование дубликатов из правоустанавливающих документов. Продавец реализует объект одновременно нескольким потенциальным покупателям. Он регистрирует каждый документ в разных нотариальных конторах, но в один день. Получив деньги с претендентов на жилье, он исчезает.

Собственником жилья является то лицо, которое первое зарегистрировало право на объект в Росреестре и имеет на руках документ-основание (договор купли-продажи). Если одновременно зарегистрировали документ несколько лиц, то владельцем жилья считается лицо, подписавшее или оплатившее договор первым. Остальным претендентам в регистрации будет отказано.

Важно! Отстаивать свои интересы могут только лица, заявившие о себе в суде. Право на собственность теряется, если обманутый покупатель поздно обратился в суд.

Двойная продажа квартиры на вторичном рынке может быть исключена:

  • при взаиморасчетах после регистрации сделки в Росреестре. В этом случае продажа осуществляется с использованием банковской ячейки. После перехода прав собственности к новому хозяину продавец имеет право забрать деньги.
  • при запросе покупателем недвижимости справки из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на объект у продавца.

Первичный рынок

Двойная продажа квартиры в новостройке возможна по ряду причин:

  • Ошибка. Ошибки технического характера имеют место быть в эру развития информационных технологий. Чтобы сохранить свою репутацию застройщик всегда находит компромиссное решение.
  • Мошенничество застройщика. Компании, находящиеся в тяжелом финансовом положении, могут прибегнуть к этой недобросовестной уловке. Собрав деньги с дольщиков, она попросту реализует механизм искусственного банкротства.
  • Мошенничество контрагента. Заключается в реализации прав на один объект нескольких лиц. В качестве яркого примера является заключение предварительного договора на долевое участие с несколькими претендентами. В этом случае посредник получает деньги от каждой стороны и не спешит заключать с ним основной документ на долевое участие в строительстве. Сделки по предварительному договору участия в строительстве, по ЖСК, уступке права требования не регистрируются в Росреестре. Иногда о факте двойной продажи инвестор узнает спустя несколько лет.

Важно! Собственником жилья является лицо, которое первое зарегистрировало документы в Росреестре. Остальные должны отстаивать свое право через суд, в регистрации им будет отказано.

Как не оказаться обманутым при покупке жилья в новостройке

  1. Осуществлять покупку квартиры только в домах, где продажи ведутся по нормам 214-ФЗ. Закон «О долевом строительстве» предполагает обязательную регистрацию договора долевого участия.
  2. Сотрудничайте только с крупными компаниями.

    Факт двойных продаж серьезно ударит по репутации застройщика, поэтому крупные компании не прибегают к подобным уловкам.

  3. Будьте бдительны при приобретении жилья по цене ниже рыночной.

  4. Соберите информацию о посреднике, реализующему квартиры, уточните его право на эту процедуру у застройщика.

Если выявлен факт двойных продаж

Немедленно обращайтесь в суд. Существуют исключения, по которым право на квартиру получает лицо, которое первое обратилось в судебные органы.

В этом случае органы власти руководствуются Письмом Президиума ВАС РФ № 126 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с истребованием имущества из незаконного владения».

Это возможно, если первая сторона оплатила ДДУ и зарегистрировала его в Росреестре, а затем на некоторое время исчезла. При повторной продаже объекта вторая обманутая сторона может обратиться в суд и выиграть дело.

Для этого достаточно соблюдения следующих условий:

  • вторая сторона не была осведомлена на момент совершения сделки о факте продажи объекта;
  • первая сторона бездействовала и не принимала никаких мер для защиты собственных интересов;
  • второй покупатель признан добросовестным.

На что может претендовать обманутый покупатель?

  • возврата всей суммы, оплаченной по договору;
  • компенсацию убытков, понесенных в результате мошеннической схемы;
  • возмещение морального ущерба и упущенной выгоды.

В некоторых случаях возможно доказать, что упущенная выгода и понесенные убытки сопоставимы со стоимостью объекта недвижимости.

Судебная статистика такова: убытки в размере стоимости неполученного жилья взыскиваются в 82 случаях из 100. Исключение составляет Москва — здесь доказать свое право на возмещение убытков, сопоставимых с ценой сделки, удается в 48 случаях.

Иногда суд занимает позицию застройщика. Например, если дольщик идет на заведомо рискованную сделку — приобретение недвижимости по цене ниже рыночной в регионе.

Эксперты рынка недвижимости считают, что лучшим способом защиты от мошеннических схем является страхование сделки. Эта процедура платная, ее стоимость составляет до 3% от суммы сделки. Однако страховая компания гарантировано проверит юридическую чистоту такого соглашения и исключит вероятность двойной продажи и других уловок аферистов.

Двойная купля-продажа квартир – наиболее часто встречающаяся схема мошенничества. Нередко к негативным последствиям приводит халатность, когда недобросовестные контрагенты реализуют жильё сразу двум или нескольким покупателям.

На вторичном рынке ситуация более или менее понятная: продавец получает средства после того, как будет пройдена государственная регистрация (банковская ячейка или депозит). То есть ситуация «двойной сделки» возможна лишь при невыполнении стандартных процедур при покупке жилья: покупатель всегда может получить выписку ЕГРП, чтобы убедиться, кто именно собственник квадратных метров.

Обстоятельства на рынке первичной недвижимости гораздо сложнее: все сделки должны осуществляться согласно закону «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ.

Договоры, которые несут предварительный характер, не регистрируются в кадастре недвижимости. Они остаются только в документах учредителя, который оформляет выдачу и предоставляет жильё покупателю.

Поэтому заключение договора долевого участия (ДДУ) – это главный способ избежать двойной сделки купли-продажи квартиры.

Виды двойных продаж:

  • мошенничество с договорами, намеренная подделка;
  • ошибки в документах;
  • обманы с целью выманивания средств подставными фирмами-однодневками;
  • повторная переуступка прав на жилплощадь;

Для того, чтобы сохранить средства, необходимо делать взносы исключительно по ДДУ, который подготовлен к регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Ряд важных правил при заключении сделок с недвижимостью:

  • При операциях на вторичном рынке не передавайте средства до прохождения государственной регистрации собственности. Лучший способ – банковская ячейка или банковский депозит.
  • Не стоит останавливаться на самом дешёвом варианте, так как мошенники зачастую используют этот инструмент для ускорения сделки с несколькими покупателями.
  • Надёжный застройщик, который зарекомендовал себя на строительном рынке, не будет препятствовать получению дополнительной информации клиентом.
  • Обязательным является заключение договора долевого участия в строительстве, который регистрируется в Росреестре.
  • Не заключайте договоры на основании копий документов – требуйте только оригиналы правоустанавливающих бумаг.

Избежать двойного договора купли-продажи квартиры помогут страховые компании, которые просчитают все возможные риски сделки, а также проверят «подводные камни». Не лишним будет и присутствие юриста по недвижимости на всех этапах приобретения жилплощади. Грамотная юридическая поддержка поможет вам не стать жертвой мошенников и исключит дополнительные хлопоты.

Гарантия надёжности от ЖК «Шепчинки»

Правильное оформление документов гарантирует прозрачность сделки при покупке жилья. Надёжные девелоперы отдают предпочтение автоматизации учёта свободной и проданной жилплощади в доме. Это позволяет исключить том числе и двойную продажу квартиры.

Инвестор ЖК «Шепчинки» – ООО «РЗТ» – обладает грамотными управленческими кадрами, всеми необходимыми ресурсами и надёжными партнёрами, несущими ответственность за безопасность сделок с клиентами.

Приобретение жилья в микрорайоне «Шепчинки» – это:

  • Все взносы исключительно по договору ДДУ;
  • Квартиры регистрируются в УФРС;
  • Договор и подтверждение факта наличия свободной жилплощади под контролем Росреестра;
  • Надёжная репутация девелопера на рынке недвижимости;
  • В документах компании владельцем жилья числитесь именно ВЫ;
  • Взаимодействие с вашим юридическим консультантом на всех этапах сделки.

В этом уже убедились наши многочисленные дольщики. А благодаря высоким темпам строительства уже в 2019-м собственники квартир в ЖК «Шепчинки» ощутят комфорт и удобство проживания в наших домах, построенных по индивидуальному проекту.

Адрес офиса продаж:Московская область, г. Подольск

ул. Пионерская, д. 15, корп. 2

Политика в отношении обработки персональных данных

1. Общие положения
Настоящая политика обработки персональных данных составлена в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006. №152-ФЗ «О персональных данных» и определяет порядок обработки персональных данных и меры по обеспечению безопасности персональных данных ООО «Развитие застроенных территорий» (далее – Оператор).

Как обезопасить себя от двойной купли-продажи квартиры

Сделки с недвижимостью в Москве и Подмосковье относятся к высокодоходным и считаются очень рискованными. Риск столкнуться с аферистами довольно высок, и одной из самых распространенных мошеннических схем является двойная купля-продажа квартир.

Несмотря на попытки государства пресечь деятельность мошенников, число обманутых граждан велико — об этом свидетельствует ежегодная криминальная статистика.

В этом материале эксперты дают рекомендации, как обезопасить себя от двойных продаж и что предпринять, если избежать обмана не удалось.

Что такое двойная сделка купли-продажи

Двойной договор купли продажи квартиры — старая уловка мошенников, которая заключается в одновременной реализации объекта недвижимости сразу нескольким покупателям. Проблема затрагивает не только вторичку, но и первичный рынок.

Новостройки

Двойная сделка купли-продажи квартиры на первичном рынке возможна в нескольких сценариях.

  • Мошенничество застройщика — оказавшись в тяжелом финансовом положении, компания объявляет себя банкротом, предварительно собрав деньги с дольщиков.
  • Обман контрагента — заключив предварительное соглашение о долевом участии с несколькими лицами и получив с них деньги, фирма-посредник не спешит оформлять основной документ ДДУ. Иногда правда вскрывается спустя годы.
  • Техническая ошибка — несмотря на развитие технологий, непреднамеренные ошибки технического плана не исключены.

Источник: https://ka-status.ru/raznoe/dvojnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Чем опасна для покупателя двойная продажа квартиры и как избежать обмана

Двойная продажа квартиры

Сделки с недвижимостью являются самыми высокодоходными и рискованными. И на первичном, и на вторичном рынке возможна двойная продажа квартиры. Это мошенническая уловка, которая состоит из реализации объекта сразу нескольким претендентам.

Двойные продажи | Гордон и Партнеры

Двойная продажа квартиры

Двойные продажи недвижимости, и новостроек по ДДУ в частности, дело в России известное и не новое.

Получить помощь адвоката

Теперь у покупателей появилась новая возможность вернуть деньги. Верховный суд РФ  признал законным еще один способ защиты потерпевшей стороны при двойных продажах и при цепочках перепродаж квартир.

Почему происходят двойные продажи

Заблуждение первое: двойные продажи происходят только при продаже квартир в новостройках на этапе строительства.

Ничего подобного, двойная продажа может произойти при продаже любой недвижимости: новостройки или вторичной. Квартиры, индивидуального загородного дома, земельного участка, офиса, производственного здания и т.д.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах о двойных продажах квартир на вторичном рынке, и земельных участков.

Причина двойной продажи недвижимости  – установленная законом и разорванная по времени  двух этапная схема продажи недвижимости: 1) заключение договора на отчуждение недвижимости; 2) государственная   регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Встречаем, когда от совершения сделки до гос регистрации права собственности проходят месяцы и годы. За это время недвижимость могут еще раз продать, а затем перепродать, и она может успеть перейти по наследству.

Собственник недвижимости, подписав договор купли продажи, не прекращает быть ее собственником до внесения записи о переходе права собственности к покупателю в Единый гос реестр недвижимости.

По этому, не существует гарантий, что подписывая договор с вами, в этот-же день продавец не подпишет договор с кем-то еще, или он до вас подписал договор с кем-то.

Далеко не всегда двойная продажа обусловлена мошенничеством со стороны  продавца.

Спасти деньги покупателя при  двойной продаже недвижимости может только правильная технология проведения сделки купли продажи недвижимости. Это умеют делать адвокаты, юристы по недвижимости, риелторы. Получить юридическое сопровождение сделки вы можете у адвоката, у юриста по недвижимости, у риелтора.

Еще более вероятны двойные продажи  при продажах квартир в новостройках

Это действительно так, поскольку продажи недвижимости в новостройках – массовые продажи, и исключить банальные ошибки при огромном документообороте удается не каждому продавцу.

Средний жилой комплекс в Москве состоит не менее чем из 500 – 800 квартир, но не редкость и 1,5 -2,0 тысячи. И продажи происходят не одномоментно, а растянуты во времени на несколько лет. И сами квартиры передаются в продажу не одновременно, а частями.

Существенное влияние на двойные продажи оказывает юридическая схема продажи новостройки. Те-же договоры ДДУ. Не редко организаторы строительства «прогоняют» предварительно квартиры через «свои» фирмы.

То есть заключают  договоры ДДУ на квартиры со своими фирмами, и только затем переуступают эти квартиры конечным дольщикам по договорам уступки права (подробнее о покупке новостройки по переуступке читайте здесь).

Если все оформлено правильно, ничего криминального в такой схеме нет.

Другой источник двойных продаж — использование застройщиком квартир для расчетов. Застройщик рассчитывается с подрядчиками за выполненные строительные работы и с поставщиками за поставленные стройматериалы не деньгами а квартирами. Оформляется это теми же договорами ДДУ.

Далее поставщики и подрядчики начинают продавать эти квартиры по договорам переуступки (уступка права требования).  И опять возникает риск возникновения двойных продаж, поскольку по договорам с поставщиками и подрядчиками один ДДУ может включать много договоров — 10, 15, 50 и т.д.

А учет договоров застройщики, как правило, ведут по номерам квартир — один договор — одна квартира, по номерам. Рано или поздно застройщик допускает ошибки в учете проданных по ДДУ квартир.

Но иногда застройщики делают смешанные продажи: и проводят квартиры через свои фирмы, и продают квартиры напрямую дольщикам. Вот тут и возникает благодатная почва для двойных продаж.

Отдельная тема, когда двойные продажи организуют сами застройщики или их  фирмы. В конце концов, через цепочку перепродаж,  договор ДДУ попадает к конечному дольщику – физ лицу. И у него возникает то, что все слышат, как двойные продажи.

Обратите внимание:

Все эти ситуации с двойными продажами возникают если  дольщик покупает квартиру самостоятельно!

Юридическое сопровождение сделки адвокатом включает анализ договора на приобретение квартир, проверку продавцов и т.д., что позволяет выявить сомнительные моменты. Заключать сделку или нет в такой ситуации решает покупатель. Но будучи осведомленным о ситуации и возможных последствиях.

Заблуждение второе: По договору ДДУ двойная продажа не возможна, поскольку  сам договор регистрируется в Росреестре.

Действительно, закон 214-ФЗ о долевом строительстве существенно прибавляет уверенности дольщику. Вместе с тем, договор ДДУ не панацея, по тем же самым причинам.

Приходится сталкиваться со спорами, когда дольщик заплатил деньги но дольщиком не стал – или на квартиру ранее уже заключен договор ДДУ и второй ДДУ не возможен, или совершили уступку прав, а до нее состоялась другая уступка. В обоих случаях госрегистрация не пройдет, и спасет деньги дольщика только правильное совершение сделки. Особенно, если это кредит.

Вопиющие и крайне опасные случаи – когда одну и ту же квартиру, офис, апартаменты или другие нежилое помещение продают разным лицам под разными проектными номерами.

Как известно, номера помещений в здании присваивают на этапе проектирования. В подавляющем большинстве случаев первоначальные проектные номера изменяются.

При гос регистрации договора ДДУ в ЕГРН вносятся записи в привязке к номеру помещения. В этот момент и может произойти задваивание дольщиков на один объект.

Что делать при двойной продаже

Как правило, развитие ситуации происходит по принципу «кто первый встал того и тапки». Кто первый пришел в Росреестр за гос регистрацией собственности, тот и становится собственником. А далее возникают суды с его участием.

Как правило, потерпевший дольщик 1) оспаривает права собственности на квартиру, 2) требует признать недействительным свой договор ДДУ, или уступку,  3) требует возмещения убытков для покупки другой квартиры.

Признать право собственности второго дольщика и отменить состоявшуюся гос регистрацию права на квартиру удается не всегда.

При двойной продаже существует реальная судебная перспектива оспорить договор ДДУ и взыскать убытки. Сложность — исполнить решение суда в части взыскания убытков.  Лучший вариант, если сторона по договору  — застройщик.

  Но при двойных продажах, по большей части, потерпевший дольщик покупает у физика, или у поставщика (подрядчика), с которых убытки взыскать не реально.

Тем более ситуация сложная, если встречается откровенная недобросовестность продавцов и их аффилированность с застройщиком.

Для таких ситуаций Верховный суд РФ одобрил еще один способ взыскания убытков – с застройщиков.

Новый взгляд Верховного Суда

В ситуациях двойных продаж,  когда продавец  будущей недвижимости действовал недобросовестно, и усматривается аффилированность продавца с застройщиком, Верховный суд РФ считает допустимым для потерпевшей стороны (дольщику, инвестору, соинвестору), предъявить требования о возмещении убытков с застройщика. Позиция изложена в определении Верховного Суда РФ  от 22.05.2017г. по делу № 303-ЭС16-19319.

До настоящего времени, в ситуациях очевидно недобросовестного поведения застройщика при двойных продажах, взыскать убытки с застройщиков не удавалось. Суды отказывались удовлетворять такие требования.

Благодаря цепочке очевидно умышленно совершенных переуступок по ДДУ, и даже при выявлении аффилированности продавцов в цепочке и застройщика, не удавалось доказать согласованность действий продавца в последней сделке с иными участвующими в цепочке сделок и застройщика.

Для таких ситуаций Верховный Суд разъяснил: в случае, если двойная продажа совершена непосредственно застройщиком, то его ответственность за это нарушение не может зависеть от последующих продаж.

Предъявление иска к последнему продавцу будущей недвижимости и присуждение к взысканию с последнего в пользу потерпевшего дольщика уплаченных по признанному  недействительным договору купли-продажи денежных средств само по себе не препятствует привлечению должника к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения вреда при доказанности факта правонарушения и невозмещении потерь контрагентом по сделке.

Теперь, в случае выявления двойных продаж по договорам ДДУ, у потерпевшего дольщика появилась возможность взыскивать убытки не только с непосредственного контрагента по сделке, но и с застройщика,  допустившего двойную продажу будущей недвижимости. Согласно разъяснениям Верховного Суда, наличие цепочки состоявшихся после нарушения перепродаж будущей недвижимости не является основанием для освобождения такого правонарушителя от ответственности по возмещению ущерба.

При этом судам необходимо выявлять, в результате чьих конкретно нарушений произошла двойная продажа.

Данные Верховным Судом РФ разъяснения предоставляют дольщику, в случае возникновения спора о двойных продажах строящейся квартиры, значительно эффективнее защищать свои имущественные интересы и взыскивать убытки с застройщика даже в случае применения юридических схем.

Определение ВС РФ:

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/90f9a30e-75f8-4d0e-a9ae-8f64bba1c61d/A51-273-2015_20170522_Opredelenie.pdf

01 июня 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/dvoynye-prodazhi/

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

Двойная продажа квартиры

Последнее обновление: 07.08.2019

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На «вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию.

А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз.

Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  • Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска  двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам).

В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках.

Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором.

Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации.

Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример здесь).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  • возмещение стоимости договора;
  • компенсацию убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, как это сделать – см. по ссылке.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через счета эскроу (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/dvojnye-prodazhi-kvartir/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.