Что значит доходный дом

Доходный дом

В России большая часть жилфонда сдается нелегально — без оформления договора аренды.

Собственники не декларируют доходы, полученные от сдачи жилья, а, значит, не смогут получить компенсацию от арендатора в случае нанесенного ущерба. Да и сами квартиранты не защищены от досрочного выселения, произвольного повышения арендной платы, мошеннических действий.

А часто стоимость арендной платы не соответствует заявленному качеству. Способствует решению этих проблем опыт развитых стран и забытые указы царской России — это доходный дом.

Что представляет собой этот объект, как можно снять жилье в доходном доме и грамотно развить бизнес-стратегию на строительстве арендных домов.

Что такое доходный дом в России

В сфере недвижимости доходный дом является жилым зданием, разделенным на отдельные квартиры и помещения, предназначенные под сдачу в аренду.

Все жилые объекты оборудованы необходимым набором удобств: раковиной и плитой на кухне, обустроенным санузлом. Отдельные жилые пространства оснащены необходимой мебелью и бытовой техникой.

Назначение арендного дома схоже с гостиницей. Отличия заключаются в следующих позициях:

• срок аренды — в доходных домах он обычно больше;
• перечень предоставляемых удобств;
• особенности оформления договора между арендатором и собственником.

Нормативно-правовое обоснование

Что значит доходный дом по Закону Российской Федерации? В пункте 1 статьи № 91.16 Жилищного Кодекса РФ обозначено, что наемный дом относится к категории жилых объектов, состоящих в единоличной собственности. Он может предоставляться гражданам для временного владения и пользования.

В качестве юридического документа необходимо оформление договора найма жилых помещений жилфонда социального и коммерческого использования. Этот документ был обновлен в конце 2014 года Постановлением Правительства РФ.

В последние годы во многих регионах активность съема жилья значительно уменьшается. Это объясняется снижением уровня доходов населения и большой доступностью ипотечного кредитования.

Многие застройщики демпингуют, предлагая продолжительные рассрочки. Бывший арендный платеж приравнивают теперь к действующему платежу по ипотеке или рассрочке. Люди предпочитают вкладывать денежные средства в собственное жилье, чем в съемное.

С коммерческой точки зрения, арендный дом позволяет выгодно вложить капитал, защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. Покупка или вложение в строительство доходного дома рассматривается как неплохая бизнес-схема.

Если арендный дом принадлежит государству, то он является социальным проектом, созданным для обеспечения жилплощадью малообеспеченных и незащищенных слоев населения, льготников.

Когда появился первый доходный дом в России: краткий экскурс в историю

Словосочетание «доходный дом» появился на слуху у наших соотечественников в XIX веке. Хотя в Европе они уже доказали свою успешность еще 100 лет назад. Именно в европейских странах появились первые арендные дома.

Столичные дома во Франции и Англии были самым популярным видом жилья. Они обустраивались по стандартной схеме: на первом этаже размещались торговые лавки, а верхние этажи — отводились под жилье.

Особенно популярной жизнь в доходных домах была у немцев — из-за этого их даже прозвали «нацией арендаторов». Арийцы предпочитали жить не в своих домах, а в съемных. В процентном соотношении доля доходных домов в Германии составляла 30 %.

А больше половины немцев приобретали собственную недвижимость к 40 годам. Даже состоятельные люди, у которых были средства для покупки жилья, не испытывали дискомфорта от проживания в арендном.

Через некоторое время подобная практика широко распространилась в крупных городах Российской Империи. Это был рубеж XIX-XX веков. Восемь из десяти представителей разных сословий и имеющие разные доходы проживали в арендных домах.

К началу революции в России официально действовало 600 арендных домов. Так решали жилищный вопрос чиновников. После революции вся собственность была национализирована, и здания перешли к муниципальной собственности. Им был представлен статус домов с коммунальными квартирами.

Что происходит сейчас с доходными домами?

70 % швейцарцев и половина населения Голландии и Германии снимает жилье. Поэтому арендное жилье в этих капстранах занимает не менее 30 % во всей структуре недвижимости.

После 80 лет застоя доходные дома как бизнес-схему стали рассматривать и в России. В начале нулевых такие арендные объекты появились в Москве и в Северной столице — Санкт-Петербурге, немного погодя — Новосибирской области, Самаре, Краснодарском крае, Татарстане.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных арендных домов может производиться за средства одного или нескольких индивидуальных вкладчиков. Также и государство может принимать участие в возведении здания или полностью строить такой объект.

По этому критерию доходные дома разделяются на такие категории, как:

Договора на проживание в них разделяются, соответственно, на коммерческие и социального найма.

Социальный наем предполагает получение жилья от государства с низкой арендной платой. Имеет право на такие преференции ограниченное число потребителей, в основном, льготники.

Чаще всего это жилье отличается низким качеством постройки и отделки. Это обычно вторичный фонд недвижимости, имеющий большой процент износа.

Могут быть и новые дома. Но чаще всего они построены по упрощенной технологии из дешевых материалов. В квартирах низкие потолки, тонкие стены и очень маленькие комнаты.

Коммерческий наем предлагает более комфортное жилье повышенного качества. Цены на такие объекты формируются в свободной рыночной системе. Квартиру в таком доме может снять каждый человек. Главное — платить вовремя и рассчитывать свои финансовые возможности.

Доходные дома, в зависимости от площади, набора услуг, сроку окупаемости и другим характеристикам, делятся на несколько категорий:

• многоквартирные — состоят из множества квартир, площадь всего объекта и этажность может быть ограничена только техническими стандартами, средняя доходность таких домов составляет 5 % годовых;
• гостевые — чаще всего это 2 или 3-этажные дома площадью 300 м², разделенные до 10 жилых секций, строительство дома обойдется в 1,5 миллиона рублей, окупаемость составит 3-4 года, характерной особенностью гостевых домов является то, что их собственники часто и сами проживают под одной крышей с постояльцами;
• таунхаусы — апартаменты с отдельным входом, могут быть 2-этажными, поэтому 1 и 2 этажи могут сдаваться разным хозяевам, стоимость строительства составляет от 10 миллионов рублей, окупаемость — примерно 5 лет при высоком качестве сдачи готового объекта;
• хостелы — небольшие жилые дома или просторная квартира, переоборудованная под домашние гостиничные номера, в которых размещается несколько человек с общим санузлом. Затраты на переустройство под хостел готового объекта достигают 500 тысяч рублей, окупаемость составит 1,5-3 года — это зависит от популярности заведения и наличия постояльцев;
• мини-отели — это жилье гостиничного типа, в которых номера сдаются на небольшой срок, предоставляется минимум услуг, прибыль приносит сдача помещений и предоставление дополнительного сервиса.

Преимущества доходных домов

Для арендаторов	Для собственников и инвесторов
Наличие дополнительного сервиса	Как вариант выгодного вложения — недвижимость сегодня растет в цене
Высокие стандарты обслуживания	Получение регулярной выгоды за счет оплаты услуг постояльцев
Официальные отношения с собственником: сотрудничество только при подписанном соглашении, оплата через платежные системы. Собственник не может без разрешения посещать сданный объект.	Разные варианты использование: можно обустроить бюджетное жилье или вложиться в объект премиум-класса
Все права защищены: фиксируются сроки и стоимость аренды	Гарантированная окупаемость. Спустя несколько лет затраченные средства вернутся, и их можно будет переинвестировать, а прибыль от сдачи аренды все равно будет продолжать поступать

Как снять квартиру в доходном доме в Москве

Современный рынок аренды и найма жилья на 90 % находится в «тени». Сдача квартир происходит по устной договоренности. Документы и договора не оформляются.

У арендатора нет никаких гарантий, что его не обманут или не выселят раньше срока. Собственник, наоборот, волнуется, чтобы он не стал жертвой обмана, или чтобы жилье не было испорчено.

В 2016 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию взялось реформировать этот непрозрачный рынок.

Многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве стал первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды. Здесь был построен первый доходный дом на 283 апартамента. Он был заселен в 2017 году.

В портфеле арендных проектов у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта. Снять там квартиру можно будет в третьем квартале 2020 года.

Планируется застройка арендных домов в жилых комплексах на юго-востоке Москвы. Будет построено и предложено к заселению более 70 тысяч квадратных метров. Это мероприятие планируется к третьему кварталу 2020 года.

На современном московском рынке недвижимости большое количество различных вариантов аренды жилья в доходных домах. Существуют специализированные сайты, объявления также размещаются в печатных средствах массовой информации.

Бизнес на доходных домах

Строительство жилья под сдачу в аренду — достаточно выгодное решение для инвестиций в доходный дом с учетом, что был разработан реальный бизнес-план и предусмотрены все финансовые риски

Преимущества бизнеса на доходных домах заключаются в следующих моментах:

• однотипность структуры — простая организация и элементарное управление;
• свободная ниша — минимальная конкуренция;
• самоокупаемость — реализация бизнеса в кредит и погашение ежемесячных платежей за счет арендной платы жильцов;
• пассивный доход — наемный управляющий будет заниматься поиском арендаторов и обеспечивать сбор оплаты за жилье.

В любой бизнес-схеме присутствуют и свои риски. Доходный дом — не исключение. Учитываем все риски:

• Доходность объекта может быть ниже запланированной. Это связано с неопытным управлением, минимальной загрузкой, нерегулярной оплатой.
• Изменения в действующем законодательстве могут повлиять на получение убытков. К примеру, недавно был принят закон, согласно которому хостелы в жилых домах обустраивать запрещено.
• Самый большой риск любого мероприятия связан с человеческим фактором. Могут возникнуть проблемы с персоналом, конфликты между арендаторами. Часто эти проблемы случаются в мини-гостиницах и хостелах.
• Проблемы с получением ссуды. Если в стране кризис, девальвация или инфляция, банки, инвесторы могут пересмотреть условия получения займов — повысят процентные ставки, потребуют вернуть средства в досрочном порядке.
• Налогообложение при продаже. При срочной продаже доходного дома (если он, например, стал приносить убытки) потребуется оплатить налог в размере 13 % от стоимости объекта.

От уплаты 13-процентного налога освобождаются собственники, владевшие недвижимостью свыше 5 лет.

Заключение

Доходные дома как явление на рынке арендной недвижимости может быть выгодно и арендаторам, и собственникам.

Арендатор получает благоустроенное жилье и выгодно решает вопрос с жильем. Собственник может действовать по схеме и создать собственный доходный дом, который будет приносить прибыль уже через несколько месяцев.

Для этого необходимо привлечь средства инвесторов, вложить собственные или получить большой кредит в банке на строительство или покупку дома.

Небольшой срок окупаемости и пониженный уровень риска характерны для объектов площадью до 400 квадратных метров.

Источник: http://expert-home.net/dohodnyj-dom/

Доходный дом — это что такое, как построить, что значит в строительстве и инвестициях

Понятие доходного дома, как и сама частная собственность, было утрачено в результате смены власти в 1917 году. Сегодня интерес к бизнесу такого вида возрождается, но с большими коррективами самого понятия и отличиями от классического образца. Что значит доходный дом в современности? Каковы отличия отечественного и зарубежного понятия о данном виде вложения средств.

Что означает доходный дом?Это отдельно стоящее жилое строение на несколько квартир, находящееся в частной собственности,которое сдается в долговременную аренду.Квартиры снабжены необходимой мебелью, бытовой техникой. Для рантье доходный дом это источник дохода. Для квартиросъемщика возможность комфортного проживания за доступную плату.

Все заботы о содержании жилья и придомовой территории, ремонту строения, обеспечению бесперебойной работы коммуникаций являются ответственностью владельца. Здесь арендное жилье можно сравнить с гостиницей. Договор аренды освобождает жильца от всех обязанностей, кроме оплаты аренды.

Что такое доходный дом в дореволюционной России?

История арендного жилья тесно переплетается с возникновением и укрупнением городов. Стихийный рынок арендного жилья формировался из квартир, сдаваемых в аренду из нужды или от невозможности быстро продать недвижимость. Арендаторов селили в половине собственного дома, сдавали внаем несколько комнат с пансионом или отдельные этажи.

Строить доходные дома целенаправленно, для получения прибыли, стали в Европе в 18 веке. Россия подошла к этому на столетие позже в силу особенностей исторического развития аграрного государства. К середине 19 века в крупных российских городах  строительство доходного дома стало бизнесом. В таких квартирах проживали 8 городских семей из 10.

Стоимость и качество арендной жилой площади разнилось в зависимости от статуса и места расположения дома, от этажа проживания, от предоставляемого жильцу «пансиона» (услуг, обедов). Для проживания в такой квартире не требовалась прописка. Все расходы по содержанию доходных домов ложились на их владельца, он же устанавливал плату.

Инвестиции в доходный дом были крайне выгодными, а иметь такой бизнес считалось престижным. Дома назывались по фамилии хозяев.

Строительство доходных домов велось по схожим проектам:

• Дом возводился в несколько этажей, но был одно или двух подъездным.
• Для хозяйственных нужд и прислуги была черная лестница.
• Внешнее украшение большинства строений предусматривалось только для фасада, внутренняя часть дома и двор был обустроен минимально.
• На первых этажах могли размещаться магазины, ателье, конторы, мастерские, салоны, склады или фешенебельные рестораны.
• Второй и третий этаж занимали чиновники, купцы, лавочники, владельцы заводов.
• Мансардные комнаты и чердак сдавался актерам, студентам и прочим жильцам, кому это было по карману.

Однако упрощенная архитектура и планировка доходного дома не была повсеместной. В Санкт-Петербурге и Москве многие бывшие доходные дома сегодня являются памятниками архитектуры, культуры, искусства.

Это дом Энгельгардта на Невском проспекте, дом Басина на пл. Островского, дом Розинштейна на Большом проспекте Петроградской стороны. Московские дома: купца Исакова на Пречистенке, Чайный домик на Мясницкой улице.

Меблированные комнаты и квартиры внаем составляли более 40% жилья в больших городах.

Меценаты вкладывали деньги в строительство домов «для бедных» по всей России. Были и социальные доходные дома, которые содержало государство. Селились там малоимущие граждане, аренда для них была бесплатной.

Качество подобного жилья было ниже критики, но, тем не менее, оно функционировало. В послереволюционной России все квартиры были национализированы и распределялись государством.

Сегодня говорить о рынке доходных домов в нашей стране можно как о зарождающемся бизнесе, не более.

Что значит доходный дом в бизнесе?

Чтобы доходный дом был выгодным вложением капитала необходимы следующие условия:

• Спрос на арендное жилье. В царской России такой спрос был обусловлен большим притоком жителей в города, которые не имели денег приобрести собственное жилье. В современной Европе этот спрос гарантирует менталитет, готовность менять место жительства вслед за работой, учебой.
• Платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков. Бизнес без дохода не может развиваться. В дореволюционной России городская экономика развивалась бурно. В города приезжали люди с деньгами, была возможность зарабатывать, оплачивать съемное жилье или вкладывать деньги в строительство. Сегодня в России сдача в аренду лишней жилой площади распространена повсеместно. Однако это не имеет масштаба доходного дома, ограничиваясь квартирой или комнатой.
• Окупаемость. Как построить доходный дом, когда окупаемость под вопросом? Строительство жилья на продажу окупается быстро, средний срок до 5 лет. Строить арендное жилье – это инвестирование на десятилетия. Средний срок окупаемости арендного жилья в Москве составляет 13 лет. И хотя дальнейший доход обещает быть значительным, бизнесмены не торопятся стать подобными рантье.

Современные доходные дома в России – перспективы развития рынка

Что такое доходный дом в России? В настоящее время ответить на этот вопрос трудно, поскольку этот вид жилья скорее в проекте. В истории постперестроечной России был построен всего один доходный дом в Москве в 2003 году. Дом, который изначально строился как элитное жилье, предназначался для сдачи квартир в аренду иностранным специалистам, которые приехали работать на длительное время.

В Подмосковье существуют поселки, где дома сдаются в аренду. Однако это нельзя назвать современным доходным домом. Эти проекты существуют за счет высокой арендной платы, доходящей до нескольких сотен рублей. Их нельзя назвать массовым жильем или значимым трендом в строительстве.

Государство прилагает определенные усилия и средства для софинансирования строительства арендного жилья. Это пилотные проекты в Москве, которые рассчитаны на  жилье для менеджеров, иностранных специалистов, состоятельных граждан. Жилье будет предлагаться с комплексом услуг по охране и обслуживанию.

Предполагается, что арендные дома составят конкуренцию ипотечному строительству, как более комфортные и престижные. Немаловажное значение имеет возможность быстро сменить квартиру и отсутствие трат на его содержание.

Государство и доходные дома

Не следует путать социальный найм и аренду квартиры в доходном доме. Социальное жилье — это квартиры для граждан, которые нуждаются в поддержке государства. Оно отличается дешевизной, невысоким качеством. Арендное жилье изначально коммерческий проект.

Доходный дом – что это такое для государства?Государство заинтересовано в развитии арендного жилья, принадлежащего частным владельцам, поскольку это:

• Долговременные и стабильные поступления денег в казну через налоги.
• Возможность оживить строительный рынок.
• Инвестиции в экономику. Увеличить приток частного капитала в экономическое развитие планируется за счет большего числа потенциальных инвесторов. Уже существует возможность выкупить несколько квадратных метров в квартире.

Однако, несмотря на заинтересованность государства, положение арендного рынка жилья кардинально может изменить только рыночные механизмы:

• доступность для более широкого круга граждан;
• снижение спросасреди россиян на покупку недвижимости;
• увеличение мобильности рынка труда.

Доходные дома как бизнес сегодня только в проекте. Приобретение собственной квартиры по-прежнему является приоритетным среди граждан всех социальных групп. Тем более что арендная плата за квартиру в доходном доме сопоставима с ежемесячным ипотечным платежом.

Источник: https://nedvizhimost-urist.ru/dohodnyj-dom/

Как (и сколько) можно заработать на Доходном Доме — что это такое

Отсутствие собственного жилья, переезд в столицу для получения высокооплачиваемой работы, поиск выгодных вариантов размещения в путешествии – основные причины по которым люди снимают жилье.

Обычная сдача в аренду имущества не всегда приносит желаемый доход, а иногда не покроет расходы на оплату ипотеки.

Как правильно организовать доходный дом, чтобы прибыль не только покрывала доход, но и позволяла развиваться в выбранном направлении?

Что такое доходный дом простыми словами (на практике)

Доходный дом – это недвижимость, в которой расположено много квартир, способная приносить доход от аренды постояльцами. В классическом понимании это многоэтажный дом или подъезд, состоящий из нескольких квартир, которые сдаются в аренду.

Википедия говорит, что доходный дом — это многоквартирный дом, который построили для сдачи в аренду, а также ранее таким термином называли архитектурные сооружения, которые начали появляться в европейских странах в 30-40 годы XIX века.

Простыми словами, доходный дом – это жилая площадь, разделенная на несколько отдельных студий, квартир, койко-мест которые сдают в аренду. Собственник помещения получает доход в виде разницы суммой всех поступлений от жильцов и расходов на оплату коммунальных услуг и зарплаты персоналу.

Во многих странах мира доходный дом — это коммерческий проект, который реализуется для получения прибыли.

В Швейцарии арендуемым жильем пользуется 70% населения, в Германии и Голландии – 50%. В России динамика показателя зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге арендаторы занимают 70%, в столицах регионов, например, Ростов и Краснодар – 45%, других городах до 30%.

Исходя из таких данных эффективность бизнес-проекта по организации доходного дома сомнений не вызывает.

Типы доходных домов и их доходность

Все доходные дома можно разделить на несколько видов:

1. Многоквартирный жилой дом

   Стандартная многоэтажное сооружение, в котором все квартиры предназначены для сдачи в аренду на длительный период.

2. Невысокое здание в 2-3 этажа площадью 300 квадратных метров, поделенное на 5-10 комнат. Собственники часто проживают в доме и выполняют функции обслуживающего персонала.

3. Здание гостиничного типа для краткосрочного проживания в номерах с минимальным набором услуг.

4. Размещение в одной комнате нескольких постояльцев с общим санузлом и ванной комнатой.

5. Апартаменты с отдельным входом, площадью до 100 квадратных метра с парковкой перед входом. Помещение делят на 2-3 отдельных студии.

Хостелы в свою очередь тоже подразделяются на несколько видов:

• Классический – комнаты с двухъярусными кроватями с санузлом на этаже отдельно для мужчин и женщин или в каждой комнате. Количество кроватей 4-12 штук;
• Общежитие – вся комната заставлена кроватями, удобства на этаже. Есть кухня для приготовления еды;
• Эконом-отель – компактные гостиничные номера на 2 или 4 человека.

Сколько можно заработать на доходном доме — Таблицы и примеры

Свое название доходный дом полностью оправдывает. Инвестор или собственник бизнеса не получит убыток, так как деньги вкладывают в покупку недвижимости, цена которой возрастает ежегодно. Сколько можно заработать на доходном доме зависит от нескольких факторов:

• типа недвижимости;
• цен конкурентов, расположенных в районе;
• дополнительных услуг и качества обслуживания.

Таблица 1 – Заработок на доходном доме по видам

Тип недвижимостиДоход в месяц от 1 арендатора, руб.

Многоквартирный доходный дом	15 000
Гостевой дом	30 000
Мини-отель	80 000
Хостел	120 000
Таунхаус	45 000

Рассмотрим несколько примеров. Девушка Алена В. в Подмосковье купила квартиру в ипотеку на вторичном рынке за 3 млн. руб.

Первоначально сдавала ее полностью одной семье и получала доход 22 000 рублей, которыми оплачивала платежи по кредиту.

Через год разделила помещение на 2 студии, в каждую из которых поселила квартирантов  и стала получать по 18 тыс. руб. с каждой. Доход вырос на 14 000 руб.

С чего начать бизнес и как открыть доходный дом

Идеальным вариантом будет наличие собственных средств на покупку недвижимости, которую потом сделать доходным домом. При отсутствии средств можно оформить ипотечный кредит, найти инвестора, у которого взять деньги под проценты или оформить аренду.

Помните, что при оформлении в аренду изменять планировку не получится, так как любые изменения требуют регистрации. В данном случае самым эффективным использованием будет организация хостела.

Для экономии средств на покупке недвижимости можно поискать срочные варианты продажи или покупку у банков невыкупленного имущества. Однако нельзя забывать о местонахождении доходного дома. Самыми выгодными местами расположения являются культурные и бизнес-центры, с наличием транспортных коммуникаций, станций метро и социальных объектов.

На втором этапе важно распланировать помещение, посчитать примерный уровень прибыли и выбрать тип доходного дома. Если решили организовать любой вид, кроме хостела, получите разрешение от органов власти, иначе деятельность признают незаконной и могут быть применены меры административной и уголовной ответственности.

Отдельные комнаты или мини-студии, подходят для сдачи на длительный срок гарантируют бизнесмену стабильный доход без затрат. Однако, нужно в каждую квартиру провести воду, газ при необходимости. Чтобы коммуникации были независимые.

При наличии финансовых возможностей можно купить земельный участок и построить доходный дом грамотно спроектировать количество квартир, коммуникации и удобства. Для информации, первый доходный дом в Москве был построен в 2000 году, а в Краснодаре в 2016.

Основная масса инвестиций в недвижимость находится в столицах и окупаемость проектов не превышает 3 лет.

При организации хостела или гостевого дома нужно предоставлять минимальный перечень услуг, но стоимость краткосрочного проживания выходит дороже, а значит прибыль будет выше.

Затраты по обустройству минимальные – наличие одного входа исключает дополнительную перепланировку, отсутствие разрешения на ведение деятельности. Ограничение только одно – хостел не может находиться в цокольном или подвальном помещении.

Недостатки «общежития» — постоянно заниматься маркетингом для привлечения клиентов, контролировать жильцов круглосуточно и содержать администратора.

Стоимость затрат на организацию классического хостела и общежития 40 000 рублей/кв. метр, эконом-отеля – 55 000 рублей.

Самый простой вариант зарабатывать на субаренде уже готового гостевого дома при плавильном финансовом планировании и получать доход от разницы между ценой аренды и оплаты квартирантов.

Например, в Ростове аренда 3-комнатной квартиры стоит 25 000 рублей с мебелью. В каждой комнате расположено 2 койко-места, стоимостью по 7 000 рублей каждое. Ежемесячная оплата 42 000 рублей, прибыль бизнесмена 17 000 рублей.

После обустройства территории найти квартиросъемщиков, заключить с ними договор и ежемесячно получать с них оплату.

В большинстве случаев в первый месяц оплату берут в двойном размере – за первый месяц проживания и так называемая страховка, на случай порчи имущества или переезда без уведомления хозяина и оплаты.

Можно купить полностью готовый бизнес, но, сколько стоит доходный дом зависит от размера прибыли, которую он способен приносить в месяц и цена недвижимости. Например, на Черноморском побережье гостевой дом стоит 20 000 000 рублей при наличии в нем не менее 25 номеров.

Стоимость аренды одного двухместного номера составляет 3 000 рублей, значит в сутки общие поступления 75 000, в месяц 2 250 000. Курортный сезон с мая по сентябрь – итого за 5 месяцев 11 250 000 рублей.

Окупаемость проекта 2 сезона с учетом затрат на поддержание технического состояния в межсезонный период.

Особенности бизнеса доходного дома

Для грамотной организации бизнеса грамотно составьте маркетинговый план. Для начала посетите ближайших конкурентов, изучите их порядок работы и ценовую политику, почитайте отзывы в интернет и определите портрет своей аудитории. Определите критерии, по которым клиенты выбирают доходный дом – сформируйте концепцию, объем и стоимость услуг, наличие дополнительного сервиса и зон отдыха.

Финансовый план нужно рассчитать на ближайшие 5 лет с учетом загрузки и сезонности бизнеса. Средние затраты при ведении дома:

• оплата услуг персонала;
• реклама и продвижение – 3-5%;
• комиссионные по каналам продаж (Booking.com и Trivago.ru) 10-20%;
• административно-управленческие расходы на содержание бухгалтера, IT -сервиса и юриста.

В заключении плана должен быть расчет окупаемости.

Первые 3-4 месяца все расходы будут и собственных средств, поэтому заранее заложите их сумму в план, чтобы потом не испытывать кризис финансирования.

Создание бренда или выбор франчайзи. Сегодня для начинающих бизнесменов предлагают до 20 пакетов сотрудничества, помогая на первоначальном этапе – выход на рынок, стандарты работы, документально оформление и регистрация. Перед принятием решения посетите несколько домов.

От идеи до реализации проходит 6-9 месяцев, но доходный дом может приносить минимум 12 000 рублей прибыли на квадратный метр в год.

Бизнес-план по открытию хостела

Рассмотрим вариант приобретения жилья в ипотеку и организацию доходного дома на 16 койко-мест в Московской области. Планируется сдавать 1 месяц за 12 000 рублей, в 3 комнатах разместить 8 кроватей.

Таблица 2 – Расчет затрат и доходов на организацию бизнеса

Единовременные затраты на организацию хостелаСумма,тыс. руб.

Приобретение недвижимости площадью 64 кв.м в кредит	2 300
Регистрация бизнеса – ИП, ООО	10
Обустройство помещения	250
Итого	2 560
Ежемесячные расходы
Платеж по кредиту	18
Заработная плата администратору с налогами (3 человека в смену)	97
Коммунальные платежи	7
Сопутствующие услуги, обеспечение минимального комфорта	10
Итого	132
Доходы
Аренда 1 места	12
Общая сумма аренды за 16 койко-мест	192
Услуги прачечной	25
Приготовление и продажа готовых блюд	15
Итого	244
Прибыль до налогообложения (доходы-расходы)	112
Налог 6%	6,72
Чистая прибыль	105,28

Рассчитаем прогноз окупаемости. В первые 3 месяца нужно будет зарегистрировать бизнес и обустроить доходный дом, разместить информацию в интернет, заключить договор на поставку продуктов питания, вывоз мусора, установить бытовую технику и мебель. Для наглядности расчет произведем при полной загрузке хостела и началом ведения бизнеса с начала года.

Таблица 3 – Прогноз окупаемости

МесяцРасходыДоходыПрибыль/убыток

1	2 560	0
2	2 560	0
3	2 560	0
4	2 699	244	-2 455
5	-2 455	244	-2 211
6	-2 211	244	-1 967
7	-1 967	244	-1 723
8	-1 723	244	-1 479
9	-1 479	244	-1 235
10	-1 235	244	-991
11	-991	244	-747
12	-747	244	-503
13	-503	244	-259
14	-259	244	-15
15	-15	244	229
16	132	244	112
17	132	244	112
18	132	244	112
19	132	244	112

Ипотека будет выплачена через 16 месяцев и стабильный ежемесячный доход в 112 000 рублей можно будет направить на организацию второго хостела или отеля. При развитии дополнительных услуг или включении их в стоимость сумма прибыли будет увеличиваться.

Что такое доходный дом

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба.

Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом, его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Доходный дом — что это такое

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду.

В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника.

По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.
В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё.

Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам.

При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место.

При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период.

После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам.

На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.

Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5bc7182b0c766100a68f4ee3