Продажа квартиры через аккредитив в 2020 год и риски продавца

Важно знать, что при платежах по аккредитиву нужно соблюдать сроки указанные в договоре, иначе по истечению сроков получить платеж по документам будет невозможно.

Также с помощью данного денежного обязательства возможно акцептовать, оплатить и учесть переводной вексель или передать полномочия другому банку-гаранту для выполнения тех же задач. Помимо аккредитива также используется в торговых сделках и авансы, икассы и открытые счета или же «оплата по факту».

За рубежом аккредитив чаще всего используется как средства финансирования определенной сделки, по тому же типу, что и в случаях с банковской гарантией.

Аккредитивы международного уровня выпускаются с учетом унифицированных правил и обычаев, которые приняты для документных аккредитивов Международной торговой палатой в 2007 году, а также другими международными нормативно-правовыми актами и нормами. В Российской Федерации аккредитив регулируется

Аккредитив при покупке недвижимости: 7 шагов при сделке

Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

Оформление аккредитива при продаже/покупке квартиры в 2020 году

При этом тщательно изучают требования к составлению документов и вопрос о сроках аккредитива.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация Москва, Московская область звоните: +7 (499) 938-60-73 Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24 Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12 Первым условием является обоюдная договоренность сторон о расчетах через аккредитив в Сбербанке.

Следующие действия производятся в таком порядке: Покупатель Банковское учреждение – эмитент Готовит заявление в Сбербанке на открытие аккредитива с указанием срока. Открывает в отделении аккредитивный счет заявителю.

Основная цель такого расчета – это финансовая защита обеих сторон сделки и предоставление им определенных гарантий.

В данном случае обман или мошенничество оказываются практически невозможными, т.к. ни одна из сторон не имеет прямого доступа к деньгам.Аккредитив обладает объективными преимуществами в сравнении с другими способами расчета.

Речь идет о следующих плюсах:ПреимуществоЕго описаниеГарантийно-обеспечительная составляющаяЕсли Продавец и Покупатель рассчитываются друг с другом в обычном формате, велик риск, что в последний момент кто-то из них передумает исполнять свои обязательства.

При этом деньги за квартиру уже могут быть уплачены.

Безопасные сделки. Четыре способа исключить риск потери денег в ходе регистрации перехода права собственности

При подписании договора покупатель помещает в некое защищенное место сумму, прописанную в договоре (в виде банкнот или безналом).

Продавец сможет изъять деньги из этого защищённого места только после того, как будет завершена регистрация перехода права собственности. В нем прописано, что продавец может изъять из ячейки деньги покупателя, если предъявит документ, подтверждающий окончание регистрации.

Наталья Девкина исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Стандартно в раздел договора о доступе продавца к ячейке включается требование предъявить договор купли/продажи с отметкой Росреестра о переходе права.

Распространенные риски продавца при продаже квартиры

Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке; Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки; Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников; Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости: При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру; Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;

Покупатель лишен возможности вернуть себе деньги без получения на это согласия продавца. Такое право у него возникнет только тогда, когда продавец не сможет выполнить взятые на себя обязательства.

Покупатель до момента завершения сделки по приобретению квартиры не имеет доступ к деньгам, а продавец может получить средства только после выполнения условий договора в полном объеме.

Продавец и покупатель получают уверенность в том, что при выполнении всех условий договора их не будут ожидать неприятные сюрпризы.

Аккредитив по сделкам с недвижимостью

Аккредитив по сделкам, при которых деньги должен получить не продавец по Договору купли-продажи, а третье лицо (например, если у Вас образовалась цепочка из квартир: кто-то продает недвижимость и одновременно покупает другую), не проводится, поскольку расчеты по аккредитиву предполагают максимальную прозрачность сделки. Вы зачисляете деньги (аккредитив «покрытый», обеспечен деньгами) на счет в Банке и на этот счет ставится «блок».

Забрать эти деньги не можете ни Вы, ни Ваш продавец (аккредитив «безотзывной») до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована в Росреестре и пока не будут выполнены иные Ваши требования (освободить Квартиру, снять с регистрационного учета проживающих лиц). Выполнение условий контролирует Банк, поэтому Важно, чтобы Банк, где открывается аккредитив, был надежный и не обанкротился, пока идет регистрация.

Как узнать надежность Банка и что такое банковские нормативы, – это отдельная тема для разговора вне этой статьи).

Рассчитываемся за квартиру через аккредитив: пример для договора купли-продажи

Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.

Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.

В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива.

Источник: http://econsalting.ru/prodazha-kvartiry-cherez-akkreditiv-v-2019-god-i-riski-prodavca-62471/

Безотзывный аккредитив при продаже квартиры

Продажа квартиры через аккредитив в 2020 год и риски продавца

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Безотзывный аккредитив при продаже квартиры — способ расчетов между покупателем и продавцом. Широкое распространение этого варианта связано с необходимостью обеспечения безопасности сделки и преимуществами решения по сравнению с другими практикуемыми способами расчетов.

Что представляет собой безотзывной аккредитив

В банковской практике, если говорить простым языком, аккредитив в рамках сделки купли-продажи — это обязательство банка перед клиентом-покупателем сделать платеж в пользу продавца на основании представленных последним документов, свидетельствующих о соблюдении условий сделки. Таким образом, банк выступает гарантом финансовых расчетов между покупателем и продавцом и берет на себя непосредственное их выполнение, но за счет покупателя.

Безотзывной аккредитив, в отличие от отзывного, не может быть аннулирован, а его условия — изменены без согласования со всеми участниками сделки. Это повышает уровень надежности расчетов.

Использование аккредитива в сделках купли-продажи недвижимости:

Заключение договора купли-продажи.
Обращение покупателя в банк с заявлением на аккредитив и внесение на счет денежной суммы, которая включает платеж по сделке и сумму банковской комиссии за открытие аккредитива.
Выполнение продавцом условий договора купли-продажи и предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию сделки (прав) в Росреестре.
Проверка банком представленных продавцом документов и перевод денег за покупку недвижимости на его счет в этом же банке или другом.
Если сделка не удалась, не выполнены условия и т.п., банк возвращает деньги покупателю.

По такой схеме работает Сбербанк. Другие банки также придерживаются аналогичного порядка. Некоторые банки не работают с физическими лицами, обслуживая только аккредитивы в коммерческих сделках юридических лиц.

Преимущества и недостатки аккредитива

Расчет за недвижимость через аккредитив — более безопасный вариант, чем использование банковской ячейки:

применяется безналичная система расчетов;
деньги хранятся на банковском счете;
наличие посредника в лице банка и безотзывной характер аккредитива делают расчет максимально надежным и безопасным, а также исключают обман со стороны участников сделки.

Но есть в этом способе расчетов и недостатки:

прежде чем использовать, нужно разобраться, как работает аккредитив;
схема считается более сложной и длительной, поскольку требуется соблюсти много формальностей, а пересылка документов между банком (банками) и участниками сделки требует времени;
выплата банком средств в пользу продавца предполагает неукоснительное соблюдение условий сделки и аккредитива, а с этим бывают проблемы, причем зачастую не связанные с желаниями и действиями сторон сделки;
предусмотрена банковская комиссия, например, у Сбербанка она начинается от 1 500 рублей, для сделок с недвижимостью — 2 000 рублей;
возможны дополнительные расходы, связанные с открытием счета (счетов), перечислением (зачислением) средств, предоставлением других банковских услуг.

В целом же аккредитив при покупке недвижимости все чаще встречается на практике, и спрос на такую форму расчетов возрастает. В его пользу говорят постепенное сокращение в России оборота наличных денежных средств, высокий уровень надежности и безопасности. Стоимость аккредитива по сравнению с суммой сделки, как правило, не рассматривается как отталкивающий момент.

Среди положительных моментов последнего времени — кредитные предложения банков, сопутствующие использованию аккредитива. Счет, с которого должен быть выполнен расчет с продавцом, может быть полностью или частично прокредитован.

Применение аккредитива никак не мешает, а, напротив, придает высокий уровень надежности и безопасности сделкам купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств, на условиях ипотеки, за счет средств маткапитала и т.п.

Как прописать аккредитив в договоре купли-продажи

Форма расчетов между покупателем и продавцом прописывается в договоре. Поэтому использование аккредитива должно быть в нем указано. Как это сделать:

Форма и порядок расчетов формулируются в специальном разделе или в отдельном пункте договора.
Форма расчетов определяется как «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
Среди условий использования аккредитива указываются:

банк-эмитент (банк, где будет оформлен аккредитив);
банк-исполнитель (банк, куда будут перечислены денежные средства в пользу продавца);
ФИО получателя средств;
сумма аккредитива (цифрами и прописью);
вид аккредитива («безотзывный покрытый»);
условие оплаты аккредитива («без акцепта»);
дата открытия аккредитива (если при составлении и подписании договора не определена, то оставляется возможность для ее проставления в договоре в будущем);
условия платежа (какие документы нужно представить в банк) — как правило, достаточно только договора купли-продажи с отметкой-регистрацией в Росреестре;
стороны договора (повторяются из шапки договора);
идентификация недвижимости (адрес местонахождения, площадь, другие существенные характеристики);
кто несет расходы, связанные с применением аккредитива (обычно они возлагаются на покупателя, но возможно и другое условие);
в качестве оговорки прописывается условие о том, что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает.

Для упрощения подготовки договора, если вы не хотите обращаться к юристу, можно использовать образцы и примеры. Только обязательно удостоверьтесь, что образец подходит для вашего объекта недвижимости, в нем отражен факт использования для расчетов аккредитива и обозначены его условия.

Оформление аккредитива в банке

Для начала нужно выбрать банк, в котором вам будет удобнее и выгоднее оформить аккредитив. Условия выдачи аккредитивов можно уточнить на официальных сайтах банков.

Для упрощения, ускорения обмена документами и расчетов, как правило, для покупателя и продавца выбирается один банк (один эмитент и исполнитель). Но если это невозможно, в сделке могут участвовать два разных банка.

Для оформления аккредитива покупатель обращается в выбранный им банк, подписывает заявление на аккредитив, предоставляет документы и открывает счет. Среди основных документов — паспорт и подписанный договор купли-продажи недвижимости. На практике оформление аккредитива не занимает более 15 – 30 минут, если все документы в наличии.

В дальнейшем стороны должны завершить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор. После этого продавец может обратиться в банк, где у него открыт счет для перечисления денег по сделке, и представить документы для их получения.

Банки взаимодействуют самостоятельно, для этого не требуется участие сторон сделки.

Если счета продавца и покупателя находятся в одном банке, он же выдал аккредитив, то все происходит куда более быстрее, чем при участии в расчетах нескольких банков.

Источник: https://law03.ru/finance/article/bezotzyvnyj-akkreditiv-pri-prodazhe-kvartiry

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Продажа квартиры через аккредитив в 2020 год и риски продавца

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
Большая стоимость услуги;
Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях

Сбербанк	За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ	В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк	0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк	0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк	0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Аккредитив при покупке квартиры

Продажа квартиры через аккредитив в 2020 год и риски продавца

В целях снижения рисков в последнее время часто используется аккредитив при покупке недвижимости.

Это безналичная форма расчетов в виде условного обязательства банка. Рассмотрим вопрос подробнее.

Определение

Что такое аккредитив простыми словами? Это виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу.

Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника. Банк обязуется произвести платеж в пользу продавца по предъявлению последним документов, которые соответствуют условиям аккредитива.

В аккредитиве отражаются порядок расчета, условия оплаты, извещения сторон.

Во время сделок с недвижимостью стороны стараются защитить себя от недобросовестного контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры обеспечивает максимальную безопасность при взаиморасчетах.

Банк сам становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимости.

Схема сделки

Далее рассмотрим принцип работы аккредитива и заключение сделки. Аккредитив — безналичная «ячейка». Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива.

Нужно заранее согласовать с банком, который откроет аккредитив, условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи.

В банке открывают специальный аккредитивный счет (ее открывает покупатель жилья), на который поступают деньги за покупку. После их перечисляют на корреспондентский счет банка-исполнителя. Наличие текущего счета в банке, открывающем аккредитив, обязательно.

Перед этим:

составляется и подписывается договор купли-продажи, который предусматривает расчет через аккредитив;
покупатель подает заявление в банк, где просит открыть ему аккредитив.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив.

Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

В договоре купли-продажи через аккредитив указывают:

банк, открывающий аккредитив покупателю (банк-эмитент);
банк, выдающий продавцу деньги (банк-исполнитель);
получатель «забронированных» денег;
документы, которые продавец обязан предоставить банку, а также срок передачи документов;
кто несет расходы по открытию аккредитива;
срок, в который покупатель должен открыть аккредитив и внести на него денежные средства;
ответственность за нарушение срока (размер неустойки).

Стороны заранее решают, будут ли они работать с одной банковской организацией или с разными. Если продавец открывает счет в том же банке, в котором оформляется аккредитив, этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После открытия счета и внесения денег банк-эмитент должен проинформировать об этом продавца. С моменты внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считаются исполненными.

Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать недвижимость в собственность плательщика).

После исполнения обязательств получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и другие документы. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда банк убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Как только квартира переходит в собственность покупателя, и продавец предоставит документы, зарезервированные деньги ему перечислят на банковский счет.

Схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк. Такая схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью.

Ее можно использовать при любых операциях, которые связаны с покупкой товаров и оказанием разных услуг, если они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица.

Так можно заплатить за автомобиль, получить дорогие медицинские услуги. Основное – согласие сторон на проведение расчетов подобным образом.

Виды аккредитива

Аккредитив – финансовое обязательство банка. Он должен выполнить поручение покупателя: предоставить продавцу квартиры деньги на определенных условиях.

Существуют следующие виды аккредитива:

отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на такой вариант, так как перечисление им денежных средств зависит от добросовестности контрагента);
безотзывный аккредитив – покупатель не может его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
безакцептный аккредитив – после перерегистрации недвижимости на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы самостоятельно, без присутствия плательщика;
покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

При сделках с недвижимым имуществом аккредитив только безотзывной.

Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Подтвержденный аккредитив – это разновидность сделки, отличающаяся тем, что платеж импортера гарантирован третьим банком. Гарант обязуется совершить платеж, если импортер отказывается, то есть фактически банк-гарант является поручителем.

Стоит отметить, что подтвержденные аккредитивы бывают отзывными и безотзывными – первые оставляют эмитенту возможность аннулирования документа – однако, в практике международных расчетов на отзывные подтвержденные аккредитивы наложен запрет.

Стоимость сделки

Сколько стоит аккредитив? Примерная стоимость аккредитива – от 20 до 40 тысяч рублей. Возможно, эта цена будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива достаточно высоки.

Лидер по открытию аккредитива – Сбербанк. Тарифы:

0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими банковскими организациями;
+ 2000 руб. – обслуживание совершаемой сделки.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи.

Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

Аккредитив или банковская ячейка

Что лучше, банковская ячейка или аккредитив? Проведение расчетов через открытие аккредитива и аренду банковской ячейки имеет много общего, но существуют и серьезные различия.

И аккредитив, и банковская ячейка защищают права сторон сделки. Покупатель гарантировано получает искомую квартиру, а продавец свои деньги.

Аккредитивная форма более надежна, так как документы подвергаются тщательной проверке со стороны банка. Если Вы имеете основания сомневаться в добропорядочности продавца, применяйте аккредитив, так вы обезопасите себя максимально.

Процесс использования в расчетах банковской ячейки немного проще, а стоимость аренды сейфа намного дешевле аккредитивных услуг банка. В настоящее время такая форма оплаты сделок с недвижимостью наиболее распространена на отечественном рынке.

Банковская гарантия и аккредитив

Чем отличается аккредитив от банковской гарантии? Основное отличие – банк является промежуточным звеном между клиентом и заказчиком, он не рискует своими активами, а осуществляет банковскую услугу передачи денег от одного клиента другому.

Банковская гарантия — письменное соглашение между сторонами, где гарант обязуется выплатить бенефициару деньги, если принципал не выполнит условий контракта на поставку товара или услуг:

принципал – продавец товаров или услуг, который обязуется выполнить условия контракта;
бенефициар – заказчик, покупатель, который получает либо товар, либо деньги.

Гарант – это финансовое учреждение, предоставляющее банковскую гарантию и являющееся посредником между исполнителем и заказчиком.

Банковская гарантия обеспечивает выполнение своих обязательств победителем торгов, аукциона или тендера в части заключения договора с заказчиком.

Отличие банковской гарантии от аккредитива заключается в том, что при наступлении гарантийного случая банк отдает бенефициару свои средства за недобросовестную работу принципала. Но при аккредитиве банк только посредник при передаче сторонами денежных средств друг другу.

Аккредитив и эскроу-счет

В чем отличие аккредитива от эскроу счета? Счет эскроу – финансовый инструмент, предназначенный для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости.

У самого счета условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

В мировой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и так далее. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.

Чаще всего счета эскроу применяются, чтобы снизить риски при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимого имущества.

В России такие счета используются также. Они:

обеспечивают выполнение условий контракта;
гарантируют надежное хранение денег, которые выступают оплатой по контракту.

Обычно денежные средства хранятся в банке, который выступает эскроу-агентом и не является заинтересованной стороной в сделке.

Отличия от аккредитива:

Счета эскроу закрывают только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
Аккредитивный расчет строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу более гибкий. Здесь стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки.
При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.

Расчеты с применением аккредитива в 2020 году производят только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи.

: Аккредитив при покупке недвижимости

Источник: http://expert-home.net/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti/

Передача денег при продаже квартиры: варианты, риски и порядок

Продажа квартиры через аккредитив в 2020 год и риски продавца

Основная обязанность покупателя по сделкам купли-продажи заключается в полном и своевременном расчете за приобретенное жилье. Сделать это можно различными способами, стороны всегда могут выбрать для себя наиболее удобный. Ниже рассмотрим, как осуществляется передача денег при продаже квартиры.

Возможные варианты передачи денег при продаже квартиры

Основные приемы, как происходит передача денег при продаже квартиры, можно разделить так:

передача наличности под расписку;
оплата безналичным банковским переводом между счетами;
обращение к третьим лицам: банковская ячейка, аккредитивный и эскроу-счет, депозит нотариуса.

Все они предусмотрены действующим гражданским законодательством. Каждый из вариантов имеет преимущества и недостатки, а также разную степень риска. Универсального способа, точно подходящего под абсолютно все сделки, не существует. Стороны закрепляют конкретный способ в ДКП — договоре купли продажи.

ВАЖНО! Самым небезопасным путем, способом передачи денег считается расчет наличными деньгами напрямую при продаже. Продажа квартиры за наличные оформляется посредством письменной расписки. Данный способ передачи правильно применять, когда у сторон сложились достаточно доверительные отношения.

Далее рассмотрим подробно, как лучше рассчитаться за продажу квартиры с учетом особенностей некоторых перечисленных выше способов передачи.

Безналичная передача денег через перевод

Если у сторон продажи имеются личные счета в банковских учреждениях, их можно использовать для передачи денег при купле продаже квартиры. По сути этот способ передачи очень похож на наличную оплату, поскольку расчет производится без непосредственного участия посредника, который мог бы гарантировать безопасность. Банк в данной ситуации выполняет чисто технические функции.

Алгоритм продажи простой – покупатель закладывает на свой счет деньги и в момент, обусловленный договором, переводит их на счет бывшего хозяина квартиры. Все зависит от покупателя, поскольку именно он уполномочен распоряжаться средствами на своем счете.

Рассмотренный способ не несет никаких рисков для покупателя и, наоборот, большие риски для продавца, поскольку факт своевременной передачи денег не обеспечивается третьим лицом. После перевода покупатель сможет получить в банке справку о переводе – иными словами, расписку составлять не нужно.

Банковский перевод не требует заключения дополнительного договора с банком – достаточно использовать уже имеющийся счет. Нужно помнить, что банк потребует комиссию примерно в размере 1% от суммы перевода. Срок зачисления денег продавцу зависит от внутренних правил межбанковского сотрудничества и занимает до 5 рабочих дней.

Плюсы: доступен каждому участнику ДКП, не требует заключения дополнительных соглашений.

Минусы: никак не гарантирует интересы продавца, необходимо оплачивать комиссию, случаются задержки при переводе.

Передача денег через аккредитив

Продажа через аккредитив похожа на использование банковской ячейки, но в безналичном виде и с активным участием банка. Банк удерживает деньги у себя и контролирует факт завершения продажи. Только на основании зарегистрированного договора он переводит деньги. Процедура передачи денег выглядит так:

В основном ДКП стороны прописывают условие об использовании аккредитива.
На основании ДКП и по собственному заявлению покупатель просит банк открыть аккредитив. В заявлении он прописывает, сколько денег нужно будет перевести, на какой счет и на каком основании.
На основании заявления банковская организация открывает аккредитивный счет и блокирует на нем необходимую сумму. После этого продавец получит от банка уведомление об открытии счета, зачислении на него средств и порядке их получения.
Далее ДКП передается на регистрацию в Росреестр, после которой стороны получают свои экземпляры договора с отметкой о регистрации.
С готовым и зарегистрированным ДКП продавец отправляется в банк, который проверяет соблюдение условий сделки и после этого переводит деньги получателю.

Получается, что деньги до момента продажи квартиры передаются покупателем банку, который гарантирует их сохранность на своем счете. После регистрации продавец получает их, предъявив подтверждающие документы. Если же регистрация не состоится, деньги вернутся покупателю.

Стоимость открытия аккредитива варьируется в разных банках, примерно данная услуга стоит от 2 000 до 15 000 рублей. Срок перечисления денег также зависит от внутренних правил банка, примерные сроки проверки документов и перечисления денег продавцу – 14 дней.

Плюсы: очень безопасная схема расчетов – банк контролирует правильность совершения сделки, средства на аккредитиве застрахованы на сумму 1,4 млн. рублей.

Минусы: дороговизна – услуга может обойтись намного дороже привычной банковской ячейки.

Использование банковской ячейки

Один из наиболее известных и популярных вариантов купли продажи. При покупке квартиры продавец забирает оплату через арендованное сторонами хранилище ценностей – ячейку. Процесс следующий:

Стороны заключают с банком договор аренды ячейки. Это может быть как трехстороннее соглашение, так и договор между одной из сторон договора и банком. В соглашении прописывается срок аренды и действия, которые должен осуществить получатель денег.
В день подписания договора стороны и представитель банка собираются в банке. В момент подписания основного договора купли-продажи, в присутствии второй стороны и представителя банка покупатель закладывает деньги в ячейку. Ячейка закрывается.
Далее стороны передают документы на регистрацию в Росреестр, после которой получают ДКП с отметкой ведомства.
На основании данного договора бывший собственник квартиры может получить свои деньги в банке.

Таким образом, все время государственной регистрации средства хранятся в банковской ячейке без доступа к ним сторон договора. Это достаточно безопасная схема ведения расчетов.

ВАЖНО! Для тех, кто озадачен, как проверить деньги на подлинность, некоторые банки (например, Сбербанк) предлагают специальное оборудование.

Продавец может получить деньги практически сразу после государственной регистрации недвижимости. Стоимость аренды ячейки составляет примерно 2 000 рублей и зависит от тарифов банка. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать деньги в течение 7 дней с момента прекращения аренды.

Плюсы: безопаснее, чем наличная передача и банковский перевод, быстрый срок получения денег после регистрации, невысокая стоимость.

Минусы: банк не контролирует, что стороны положили в ячейку, он просто предоставляет ее сторонам в пользование, деньги в ячейке не застрахованы.

Через нотариуса

Передать деньги за квартиру можно через нотариальную контору. Для этой операции нотариус по заявлению покупателя предоставляет свой депозит, на котором покупатель размещает деньги до или в момент подписания договора. После государственной регистрации на основании подтверждающих документов (договор с отметкой или выписка из ЕГРН) нотариус переводит средства продавцу.

Стоимость данной услуги составляет 0,5% принятой денежной суммы, но не менее 1000 рублей. Если стороны удостоверяют у нотариуса ДКП, то расчет через депозит обойдется им в 1 500 рублей. Срок перевода также незначительный – продавцу будут переведены положенные деньги течение 3 рабочих дней с момента представления подтверждающих документов.

Плюсы: высокая безопасность расчетов по достаточно низкой цене, достаточно просто оформляется.

Минусы: не выявлено.

Особенности передачи денег при продаже квартиры в ипотеку

При ипотеке деньги передаются в два приема:

Первый взнос средствами продавца.
Окончательный расчет ипотечными средствами.

Для первого взноса стороны вправе выбрать любой способ расчета – наличными под расписку, через ячейку, аккредитив или нотариуса. Чаще всего это оформляется как передача задатка (аванса) в рамках предварительного договора.

Передача второй части очень часто определяется самим банком, поскольку он заинтересован в успешном исполнении ДКП. Передать деньги продавцу можно также одним из предусмотренных законом способов, но на практике чаще всего используются перевод или банковская ячейка.

По срокам окончательный расчет, как правило, всегда происходит после государственной регистрации недвижимости на покупателя и залога банка.

Это несет в себе определенный риск для продавца, поскольку на время после регистрации и до получения денег он остается и без средств, и без квартиры.

Чтобы этот риск нивелировать, необходимо пользоваться услугами только проверенных банков с высоким рейтингом.

Какой способ самый безопасный

На сегодняшний день можно выделить два способа расчетов, как наиболее безопасно получить деньги при продаже квартиры:

Через депозит нотариуса.
Через аккредитив.

Оба они предполагают наличие активного посредника, который контролирует исполнение сделки и правильность оформления документов. Кроме того, средства на аккредитиве являются застрахованными, что убережет их в случае неприятностей с банком. При этом по сравнению с аккредитивом депозит нотариуса имеет большое преимущество – данная услуга намного дешевле.

Чтобы избежать трудностей и конфликтных ситуаций при передаче денег за квартиру, нужно выбирать безопасные способы расчета и подробно прописывать их в ДКП. Тогда при передаче жилья не произойдет никаких сложностей, а интересы продавца и покупателя будут максимально защищены.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно без риелтора и проверить её на юридическую чистоту, вы можете узнать далее.