Отказ от возврата обеспечительного платежа

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора

Отказ от возврата обеспечительного платежа
14.10.

2019   ·   : 0   ·   На чтение: 7 мин

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

В силу норм ст.

421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

———————————

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем».

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору».

———————————

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

— удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;

— удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором

Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Оно может быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Если условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора неправомерно, оно может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Требование о признании оспоримого условия недействительным может заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка (условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости.

В частности, в силу п. 2 ст.

168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Досрочное расторжение договора и обеспечительный платеж

Условие о зачете депозита в качестве штрафа за досрочное расторжение договора обязательно для цессионария.

См. также

Если договор предусматривает зачет обеспечительного платежа в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, и цессионарий согласился с ним, он не вправе оспаривать его с учетом принципа свободы договора и добросовестности.

Общество (арендодатель) и индивидуальный предприниматель (арендатор) заключили договор субаренды помещения. Договор предусматривал обеспечение обязательств арендатора посредством обеспечительного депозита.

При этом в случае досрочного расторжения договора по определенным основаниям уплаченный арендатором обеспечительный депозит подлежал зачету в качестве штрафа. Арендатор внес необходимую сумму депозита арендодателю. В дальнейшем арендатор уступил свои права и обязанности по договору предпринимателю.

Внесенный прежним арендатором депозит был согласован в качестве уплаченного новым арендатором.

Через некоторое время предприниматель уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора, вернул по акту приема-передачи арендованное имущество и попросил арендодателя возвратить обеспечительный платеж. Однако арендодатель этот платеж не вернул.

Предприниматель обратился в суд с иском, указывая на незаконность условия договора о зачете обеспечительного платежа и недействительности в связи с этим пунктов договора в части условия о выплате штрафа в сумме обеспечительного платежа.

Суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводами истца и постановили вернуть ему сумму обеспечительного платежа, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Пункты договора аренды об уплате соответствующего штрафа суды признали недействительными.

Предлагаем ознакомиться:  Может ли ип подписывать договора без печати

Суд округа занял противоположную позицию по делу, ссылаясь на п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Суд исходил из того, что при заключении договора субаренды стороны предусмотрели в нем условие об ответственности за досрочное расторжение договора в виде удержания обеспечительного депозита путем его зачета в качестве штрафа.

Доказательства, свидетельствующие о том, что данное условие включено в договор под влиянием обмана или принуждения, арендатор не представил. В связи с этим оснований для признания спорных пунктов договора субаренды недействительными не имеется.

Поскольку предприниматель досрочно в одностороннем порядке отказался от договора, арендодатель правомерно произвел зачет обеспечительного депозита в качестве штрафа. Основания для его возврата предпринимателю, в том числе с начисленными на сумму обеспечительного депозита процентами за пользование чужими денежными средствами, отсутствуют.

Верховный суд РФ полностью поддержал доводы кассации и отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Коллегии по экономическим спорам.

«Окружной суд с учетом установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и оцененных названными судами в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств, в том числе договора субаренды и дополнительного соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 421, 422, 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.

Суд исходил из следующего: заключая договор субаренды в целях реализации принципа свободы договора арендодатель и арендатор предусмотрели в нем условие об ответственности за досрочное расторжение договора в виде удержания обеспечительного депозита, внесенного в соответствии с пунктом 10.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы арбитражного суда округа, основаны на неверном толковании норм права, не подтверждают существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела» (определение ВС РФ от 07.06.2016 по делу № А40-64148/2015).

По материалам рубрики «Обзор арбитражных споров», № 8, 2016 г.

Давайте на примере

Рассмотрим применение обеспечительного платежа. По договору арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязан в установленный договором аренды срок вносить плату, поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт.

Арендатор, чтобы гарантировать своевременное внесение арендной платы, предоставляет  арендодателю обеспечительный платеж. В случае, если он, например, не заплатил или заплатил меньше, арендодатель может зачесть часть обеспечительного платежа или всю сумму в счет исполнения указанной обязанности, а также в счет неустойки, начисленной в связи с нарушением.

Когда еще арендодатель может не вернуть деньги?

На практике в договоре аренды стороны чаще всего предусматривают условие о зачете обеспечительного платежа в качестве платы за последние месяцы аренды. В этом случае арендатор не платит за последний месяц аренды, и арендодатель оставляет платеж себе. При этом, если обеспечительный платеж превышает сумму арендной платы, то разницу арендодатель должен все-таки вернуть.

Еще один случай, когда платеж остается у арендодателя, — если арендованное имущество было возвращено в ненадлежащем состоянии или не было возвращено вовсе.

Также арендодатель может оставить обеспечительный платеж за собой, если в одностороннем порядке разрывает договор из-за существенного нарушения арендатором договорных условий. Не возвращать платеж арендодатель может также, если арендатор по своей инициативе досрочно расторгает договор. Главное, чтобы это было прописано в договоре.

Чтобы избежать недопонимания, что такое «ненадлежащее состояние» и «существенное нарушение», сторонам лучше определить это до подписания договора, и желательно в письменном виде. Для этого при составлении договора аренды рекомендуется согласовать следующие условия относительно обеспечительного платежа:

  • определить обеспечиваемое обязательство;
  • указать обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в качестве исполнения, а также в течение какого срока эти обстоятельства могут наступить (срока действия договора, иного срока);
  • согласовать обязанность стороны дополнительно внести или частично возвратить денежные средства в качестве обеспечительного платежа при наступлении или ненаступлении определенных обстоятельств;
  • установить срок возврата обеспечительного платежа.И хотя это общая рекомендация при заключении договора аренды, но не забывайте о том, чтобы составить описание арендуемого помещения, оборудования и пр., сделать их фото и т.д.

Увы, на практике действительно нередки ситуации, когда арендодатель в отсутствие к тому законных оснований не возвращает арендатору обеспечительный платеж.

Здесь можно посоветовать арендатору как один из вариантов произвести зачет имеющихся у него денежных требований к арендодателю из суммы обеспечительного платежа. Таким требованием может выступать, например, требование об уплате неустойки, начисленной арендодателю за просрочку передачи имущества в аренду (если такая неустойка предусмотрена договором).

Источник: https://band-in-a-box.ru/vozvrat-obespechitelnogo-platezha-rastorzhenii-dogovora-arendy/

Отказ от возврата обеспечительного платежа

Отказ от возврата обеспечительного платежа

При этом участники по взаимной договоренности устанавливают размер, обстоятельства, при наступлении которых платеж не подлежит возврату, процедуру возврата и пр.В силу требований п. 2 ст. 381.

1 ГК РФ возврат обеспечительного платежа осуществляется стороной, в пользу которой он был внесен, в том случае, если обстоятельства, с наступлением которых участники сделки связывали необходимость обеспечительных мер, фактически не наступили.

Так, если сторонами договора было предусмотрено, что обеспечительный платеж возвращается стороне, его внесшей, в течение 5 календарных дней после полного исполнения своих обязанностей, возврат осуществляется при полном выполнении всех обязательств стороной сделки (поставке товара, выполнении работ и др.).

Также в силу указанной нормы денежная сумма обеспечения подлежит возврату, если само обеспечительное обязательство было прекращено. При этом не имеет значения,

Могу ли я вернуть обеспечительный платеж в случае отказа от договора

Энциклопедии и другие комментарии к статье 381.1 ГК РФ1.

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.2.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.3.

Возврат обеспечительного платежа согласно нормам ФЗ-44 и иных нормативных актов

Таким образом, все правила, касающиеся сроков возвращения обеспечения, ограничиваются указанным, и стороны сами определяют сроки возврата.

Из п. 28 «Обзора судебной практики…», который утвержден Президиумом ВС РФ 28 июня 2017 года, следует следующее.

Как указал Верховный Суд РФ, деньги, которые были внесены исполнителем в счет обеспечения исполнения контракта, возвращаются заказчиком в двух случаях:

  • Если истек гарантийный срок (только в случае, если такое правило предусмотрено контрактом).
  • Если обязательства по контракту исполнены ненадлежащим образом.

При этом, дополнительно указано, что правовой режим денежных средств определен главой 23 ГК РФ в параграфе 8 (нормы об обеспечительном платеже). Таким образом, можно сделать следующие выводы о сроках возврата:

  • Если обязательства по контракту исполнены, то срок возврата считается наступившим.
  • Стороны сами могут определить сроки в соглашении, соответственно последней датой возврата будет момент, указанный в контракте.

Возврат обеспечительного платежа

92 коп. в качестве возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений нежилых помещений и 100 000 руб.

судебных расходов на оплату услуг представителя. Суд отметил то, что арендатор не доказал возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде затрат на ремонт переданного в аренду имущества.

Однако при этом суд обратил внимание на следующее: «.в данном случае обеспечительный взнос является способом обеспечения исполнения обязательства.

Поскольку обеспеченное им обязательство прекращено, необходимость в его обеспечении отпала, на момент прекращения договора аренды наличие задолженности по внесению арендной платы не установлено, предусмотренных законом оснований для удержания 579 975 рублей обеспечительного взноса не имеется».

С ООО «В.» было взыскано 579 975 руб. № Ф05-14069/2014 по делу № А41-19056/14)

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств

Как пример можно рассмотреть апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2016 по делу № 33-42173/2016.

Стороны по делу, называя внесенные средства обеспечительным платежом, рассчитывали на свойства, присущие задатку. Однако апелляционный суд указал на ст. 381.1 ГК РФ, которая не содержит положения о возврате средств в двойном размере, если сделка не была совершена по вине продавца.

Применение обеспечительного платежа актуально для договоров аренды, проката, предварительных договоров. Обеспечительный платеж упоминается в гражданском праве как способ обеспечения исполнения денежного обязательства.

Но его можно использовать и с другими целями: В качестве закрытия договора.

В качестве способа платежа.

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

Хочу узнать ваше мнение, каковы мои шансы выиграть дело и на что операть?KonstantinЗдравствуйте. Считаю, что отказ в возврате ОП не обоснован.

Вами соблюден порядок досрочного расторжения договора. Это не может являться основанием для отказа в возврате денежных средств. Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.2.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

4.

На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Источник: http://econsalting.ru/otkaz-ot-vozvrata-obespechitelnogo-platezha-62471/

Обеспечительный платеж (ГК РФ). Возврат обеспечительного платежа

Отказ от возврата обеспечительного платежа

На практике достаточно давно участники сделок используют такой инструмент, как обеспечительный платеж. ГК РФ, однако, до 2015 г. не содержал норм, регламентирующих его применение. В настоящее время официально действуют положения, регулирующие его использование. При этом нормы несколько иначе определяют его специфику, чем она понималась ранее.

Обеспечительный платеж: гражданское право

В Кодексе присутствует две нормы, относящиеся к использованию этого инструмента. В законодательстве приводится его определение и указываются ключевые признаки.

Обеспечительный платеж представляет собой внесение одним из участников отношений в пользу другого некоторой суммы. За счет нее гарантируется исполнение стороной условий сделки.

Платеж обеспечивает в том числе обязанность компенсировать убытки либо выплатить неустойку при нарушении договора. Данное положение закрепляется ст. 381.1 (п. 1) Кодекса.

Назначение

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств используется в самых разных случаях.

Например, правила о его применении распространяются на сделки, по которым в счет гарантий вносятся подлежащие передаче облигации, акции, прочие ценные бумаги и предметы, имеющие родовые признаки.

Обеспечительный платеж предоставляется в рамках условных сделок. Например, при наступлении оговоренных обстоятельств он включается в счет погашения задолженности.

Необходимо четко понимать свойства, которыми обладает обеспечительный платеж. ГК РФ не рассматривает этот инструмент в качестве «штрафа», сумма которого теряется должником при нарушении условий сделки. Он используется для покрытия имущественных потерь, задолженности.

Это вытекает из прямого толкования ст. 381.1, п. 1. Норма указывает на то, что обеспечительный платеж является гарантом выполнения договорных условий и включается в счет погашения задолженности, но не взыскивается сверх установленной суммы.

Если рассматривать этот инструмент в качестве меры ответственности, то здесь следует учесть, что она будет иметь компенсаторный характер. Другими словами, ее применение направлено на восстановление положения кредитора, существовавшего до момента нарушения его интересов.

Соответственно, обеспечительный платеж не может выступать как средство обогащения.

Формальные требования

Какие условия необходимо соблюсти, чтобы применить обеспечительный платеж? ГК не устанавливает определенных требований к соглашению о его использовании, в том числе и к его форме.

Однако по практическим соображениям и исходя из норм Кодекса, в документе должны присутствовать ключевые условия, оговоренные сторонами.

В частности, в соглашении следует указать, какое именно обязательство обеспечивается платежом, перечислить обстоятельства, на основании которых кредитор может удовлетворить предъявленные требования за счет него.

Если этих условий не будет, то рассматриваемым инструментом нельзя воспользоваться. Кроме этого, в соглашении должна содержаться конкретная сумма платежа. При этом следует учитывать, что ее размер может изменяться в зависимости от тех или иных обстоятельств. Поэтому целесообразно указывать в договоре не твердую сумму, а величину в процентах.

В п. 2 ст. 381.1 присутствует указание на срок наступления обстоятельств, при которых обеспечительный платеж может включаться в счет погашения задолженности. С большой долей вероятности судебные инстанции посчитают наличие этого условия в соглашении обязательным, поскольку любые подобные упоминания в нормах расцениваются как императивные.

Между тем отсутствие указания на срок наступления тех или иных обстоятельств не может приводить к признанию сделки незаключенной. Это обуславливается тем, что обеспечительный платеж, выступая в качестве акцессорного (дополнительного) обязательства, привязан к основному.

Соответственно, существует первоначальный договор, в котором присутствует указание на срок наступления обстоятельств.

Сфера распространения

На практике обеспечительный платеж применяется при заключении предварительных, арендных, дистрибьюторских соглашений. Этот инструмент может выполнять и иные функции, кроме гарантийных. К примеру, его внесение можно использовать в качестве условия для начала выполнения условий сделки. Другими словами, поставщик или подрядчик не начинает погашение обязательств до поступления платежа.

Специфика наступления обстоятельств

Она оговаривается в п. 2 и 3 ст. 381.1 Кодекса. Во втором пункте, в частности, сказано, что в случае ненаступления в установленный срок предусмотренных обстоятельств участник сделки может вернуть обеспечительный платеж. Аналогичное правило действует и в случае прекращения основного соглашения.

Стороны, однако, могут установить иные условия. К примеру, участники сделки могут договориться о том, что обеспечительный платеж будет засчитан в оплату продукции за последние периоды, если основной объем изделий передан либо выполнена большая часть работ/услуг. В данном случае нет оснований сомневаться в том, что условия сделки будут исполнены.

Аналогичным образом можно применить рассматриваемый инструмент и в арендном соглашении. В этом случае сумма будет закрывать задолженность за последний месяц. Это позволит избежать многократного перечисления средств со счета на счет, поскольку у кредитора уже будет в распоряжении обеспечительный платеж.

Проблемы с решением вопроса об обратной отправке денег должнику также будут исключены.

Стимулирующая функция

В п. 3 ст. 381.1 Кодекса предусмотрено, что стороны могут оговорить условие, при котором осуществляется дополнительное внесение либо возврат обеспечительного платежа при возникновении конкретных обстоятельств. Данное положение дает возможность стимулировать законное поведение контрагента.

Как правило, оно используется при заключении долгосрочных контрактов для гарантии своевременного погашения задолженности. К примеру, кредитор может установить лимит обязательства. В случае его превышения увеличивается и сумма отчисления.

Также кредитор, напротив, может уменьшить размер обеспечения, если должник своевременно погашает обязательство.

Сложности в сделках

Обеспечительный платеж не может использоваться для обеспечения неденежного обязательства. Им, например, может являться условие о своевременной передаче предмета аренды собственнику, поддержании объекта в надлежащем состоянии и так далее.

Формально возможности обеспечить неденежные обязательства платежом нет. Однако из данной ситуации есть выход. Для использования обеспечительного платежа неденежное обязательство следует обратить в денежное. Кредитору необходимо предусмотреть в соглашении финансовую санкцию за нарушение условий сделки (неустойку).

А гарантировать ее исполнение будет именно обеспечительный платеж.

Компенсаторная функция

В соглашении между сторонами может предусматриваться возврат обеспечительного платежа при расторжении договора при отсутствии нарушений его условий. Это может произойти по разным причинам.

Однако в любом случае процедура должна быть добровольной со стороны обоих участников. В соглашении может устанавливаться компенсация на случай одностороннего прекращения отношений.

Однако участники зачастую договариваются, что обеспечительный платеж не возвращается, а засчитывается в счет погашения этой суммы.

Отличия от задатка

Как выше было указано, в качестве основной функции обеспечительного платежа выступает компенсация вероятных потерь. Он не выступает как инструмент наказания участника, нарушившего условия сделки. Этим платеж отличается от задатка. Последний по соглашению участников отношений может перечисляться сверх суммы потерь с зачетом, если соглашением не устанавливается иное.

Важный момент

В отличие от многих других способов обеспечения, кроме задатка, рассматриваемый платеж дает возможность кредитору получить сумму до нарушения условий сделки. Другие средства предполагают передачу компенсации после совершения тех или иных действий должником.

В ГК нет запретов на использование обеспечительного платежа кредитором в своих целях. Задаток учитывается в составе сумм по соглашению. На обеспечительный платеж это правило не распространяется, если оно не установлено сторонами.

Таким образом, он позволяет не только получать суммы по основному соглашению, но и иметь дополнительные финансовые гарантии.

В качестве него выступают в основном денежные средства. Гражданский оборот до недавнего времени требовал финансового обеспечения, но в ГК он не был прямо предусмотрен. Прочие средства не позволяли гарантировано получать деньги в случае невыполнения контрагентом условий.

Единственным исключением выступала банковская гарантия. Она была формально независимой от основного долга и предоставлялась платежеспособной организацией. Широкому распространению этого варианта препятствует высокая его стоимость. Вместе с этим предмет обеспечения в определенной степени выступает как недостаток платежа.

К примеру, если речь о крупной сумме, то должник вряд ли будет стремиться вывести ее из оборота. Кроме того, за это он не получает никаких процентов. Однако стороны могут договориться и об их начислении. Такая плата вполне была бы обоснована.

Это обуславливается тем, что средства должника находятся у кредитора, а Кодекс не запрещает последнему их использовать в коммерческих целях.

Обращение взыскания

Кроме обеспечения, платеж может использоваться в качестве некоторого «резервного фонда». Например, в условиях сделки может предусматриваться право участника, на чьем счете хранятся средства, расходовать их на погашение возникшей задолженности.

Так, если пользователь по арендному договору не внес очередную сумму, собственник может засчитать в качестве нее обеспечительный платеж. В этих случаях в соглашении необходимо предусмотреть правила, в соответствии с которыми владелец объекта будет уведомлять арендатора об обращении взыскания.

Целесообразно извещать субъекта письменно. уведомления может включаться в претензию о нарушении условий сделки.

Возможные споры

После окончания периода действия арендного соглашения обеспечительный взнос может засчитываться как плата за последний месяц или возвращаться пользователю. Однако на данной стадии у последнего могут возникнуть определенные сложности.

Если собственник недобросовестно исполняет свои обязательства, получить обратно средства будет крайне проблематично. Если арендатор исправно соблюдает условия сделки, то в случае отказа он может обратиться в суд.

Практика по делам такой категории весьма неоднозначна.

Большинство судебных инстанций придерживаются позиции, по которой право обращения взыскания на обеспечительный платеж должно устанавливаться договором между сторонами. Если оно не предусматривается, действия собственника, погашающего последний взнос, будут признаны незаконными.

Кроме этого, суды указывают, что отправка уведомления пользователю об обращении взыскания на платеж является обязательной. Между тем в законодательстве это правило не установлено. Однако извещая контрагента, участник сделки демонстрирует свою добросовестность.

Соответственно, доказательство направления извещения может способствовать разрешению дела.

Заключение

В целом, можно сказать, что обеспечительный взнос может стать достаточно эффективным инструментом принуждения участника сделки к надлежащему исполнению своих обязательств. Но при составлении соглашения необходимо четко оговорить все условия.

Стороны должны прийти к такому решению, которое не ущемляло бы их интересы. В противном случае обеспечительный платеж будет выступать как дискриминирующий инструмент.

Если же условия его применения будут прозрачны, то не возникнет никаких споров и трудностей при их разрешении.

Источник: https://FB.ru/article/261312/obespechitelnyiy-platej-gk-rf-vozvrat-obespechitelnogo-plateja

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

Отказ от возврата обеспечительного платежа

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами.

Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения».

Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст.

 622 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации.

В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное — чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит. К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

  • «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
  • «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
  • «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
  • «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
  • «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
  • «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
  • «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.
  • Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

    Пункт о проведении ремонта в договоре

    Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

    • адрес помещения;
    • номер договора;
    • схему ремонта и план проводимых работ.

    Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

    Возможность досрочного расторжения

    Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

    • арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
    • арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
    • помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
    • по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

    Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

    Акт приема-передачи помещения

    Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки.

    Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен.

    Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

    Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

    Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

    Как вести себя в данной ситуации арендатору

    Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи.

    И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

    Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны.

    Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор.

    Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором.

    И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

    Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

    При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

    Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора — юридические советы

    Отказ от возврата обеспечительного платежа

    Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

    В силу норм ст.

    421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

    При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

    ———————————

    Примеры формулировки условия:

    «В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем».

    «В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору».

    ———————————

    Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

    В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:

    — удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;

    — удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

    Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором

    Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ.

    Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Оно может быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

    Если условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора неправомерно, оно может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Требование о признании оспоримого условия недействительным может заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

    В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка (условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости.

    В частности, в силу п. 2 ст.

    168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

    Обеспечительный (гарантийный платеж) по договору аренды

    Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.

    Рассмотрим необходимость такого платежа и его оформление при заключении договора аренды.

    Нормативное регулирование обеспечительного платежа

    Ст. 381.1. и 381.2. ГК РФ регулируют обеспечение обязательств.

    Ст. 317.1. ГК РФ отражает начисление процентов на использование денежного обязательства.

    Глава 34. ГК РФ посвящена аренде

    Основания для требования обеспечительного платежа

    Обеспечительным является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

    Основаниями для заключения договора с обеспечением могут быть:

    • возможные долги арендатора
    • имущественные потери арендодателя

    Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях. Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

    Пример по реализации обеспечительного платежа

    По условиям договора аренды арендатором до вступления договора в силу был внесен обеспечительный платеж, который может быть направлен на погашение долга арендатора.

    При несвоевременном платеже по арендной плате арендодателем направляется уведомление о том, что обеспечительный платеж (или его часть) засчитан в качестве платежа.

    Порядок и форма уведомления необходимо прописать в договоре.

    Источник: https://polit-gramota.ru/yuridicheskaya/vozvrat-obespechitelnogo-plateja-pri-rastorjenii-dogovora-uridicheskie-sovety

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.