Оспаривание договора купли продажи квартиры по заниженной стоимости

В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца. Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

Оспоримые сделки недействительны в силу того, что их такими признал суд. Это значит, что если соглашение формально оспоримо, но никто не подал в суд о ее отмене, то оно продолжает существовать и порождать юридические последствия.

Срок для оспаривания – один год. Если спустя год заинтересованные лица так и не обратились в суд за отменой, договор уже нельзя оспорить.

Закон называет следующие основания оспоримости, применительно к договорам купли-продажи:

• не получено согласие супруга;
• не получено согласие родителей на совершение сделки ребенком (от 14 до 18 лет);
• не получено согласие попечителя ограниченно дееспособного человека;
• не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним;
• если человек не понимал последствий своих действий, когда заключал договор;
• если сторона действовала под влиянием обмана или существенного заблуждения;
• если человеку угрожали или применяли насилие, вследствие чего он был вынужден подписать договор;
• если сделка совершена на невыгодных условиях в силу стечения тяжелых обстоятельств.

Во всех указанных случаях заинтересованное лицо (супруг, орган опеки, попечитель, родители, потерпевший) подает иск в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

Если суд удовлетворит иск, стороны вернутся в первоначальное положение – продавец получит назад квартиру, а покупатель вернет себе деньги.

Ничтожные сделки являются недействительными сами по себе. Решения суда о том, что такое соглашение признается недействительным, не нужно. Ничтожную сделку можете не исполнять – никто не имеет право на принуждение вас к ее заключению.

Однако, такие сделки все равно исполняются сторонами, после чего заинтересованным лицам приходится добиваться отмены последствий через суд. Основания ничтожности сделок следующие:

• не соблюдена нотариальная форма, если она обязательна;
• если сделка мнимая, то есть, не направлена на возникновение права собственности у покупателя;
• если сделка притворная, то есть одна прикрывает другую (чаще всего это схема, когда дарение прикрывает продажу, чтобы не платить налог);
• если договор подписан недееспособным человеком или малолетним ребенком (до 14 лет).

Требование о применении последствий недействительности сделки можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения такой сделки. Если договор был заключен 10 декабря 2015 года, а государственная регистрация прошла 17 декабря 2015 года, срок исковой давности истекает 17 декабря 2018 года.

Иногда признаками мнимости или притворности обладают договоры между родственниками. Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает покупку в целях ухода от налогообложения. Если налоговая выявит, что таким образом гражданин ушел от уплаты налогов, то договор будет отменен через суд.

Мнимые сделки заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

Такие фиктивные соглашения между родственниками освобождают продавца от недвижимости, на которую претендуют кредиторы.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника.

Чтобы избежать оспаривания договора в суде по любым основаниям:

• проверяйте, чтобы ничьи права не были нарушены;
• подробно изучите историю квартиры;
• убедитесь, что продавец и покупатель полностью отвечают за свои действия, продают квартиру по своей воле, к этому не понуждают тяжелые обстоятельства.

Чтобы обезопасить договор, удостоверьте его у нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверит законность соглашения.

Как признать недействительным договор купли-продажи:

Споры по оплате

При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

• расписка;
• банковская выписка;
• соглашение об аренде ячейки;
• соглашение об использовании депозита нотариуса;
• распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.

Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена. В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор. Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

Как признать расписку договором купли-продажи?

Помните, расписка – это документ, подтверждающий получение определенным лицом денег от другого лица в счет какого-то обязательства.

Формально расписка не содержит реквизитов, обязательных для договора купли-продажи, и не подменяет его.

Однако если случилось так, что кроме расписки на руках ничего нет, деньги переданы, а продавец «разводит руками», придется доказывать реальное существование договоренности. Чтобы суд признал расписку договором купли-продажи, нужно, чтобы она содержала:

• полное наименование сторон;
• подробное описание квартиры;
• полную цену квартиры;
• порядок передачи квартиры или указание на то, что квартира уже принята покупателем без претензий;
• подписи сторон.

Обязательным условием является регистрация перехода права собственности на покупателя. Однако Росреестр не проведет регистрацию по одной лишь расписке, поэтому для восстановления в правах нужно обратиться в суд.

В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость. В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

С решением суда о признании договора заключенным можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

1. Не принимайте участия в «серых» схемах переоформления квартиры.
2. Обязательно оформляйте платежные документы при передаче денег, чтобы избежать споров об оплате.
3. Прописывайте в договоре реальную цену квартиры.
4. О купле-продаже составляйте полноценный договор. Не заменяйте его распиской или иными документами – это противоречит закону.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/kak-osporit.html

Покупка квартиры по заниженной стоимости риски покупателя

Нас спрашивают: Добрый день! Хотелось бы услышать на Вашу фразу в статье «Продажа квартиры по заниженной стоимости».

Если Вы выступаете на стороне Покупателя, в таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Вопрос: расписка на расчет сверх суммы договора от продавца, свидетельствующая о получении иной суммы, например, за неотделимые улучшения квартиры, разве не будет считаться доказательством получения суммы продавцом больше нежели в договоре? Или это рассуждения на тему, когда стороны не составили расписки? Если стороны заключают дополнительное соглашение, оно действительно с момента его заключения, с учетом того, что договор купли-продажи не подлежит регистрации и, следовательно, не надо регистрировать и дополнительное соглашение о цене.

Отвечаем: Вы предлагаете рассмотреть 2 варианта оформления цены сделки вне основного договора: путем оформления расчетов распиской о получении денег (за неотделимые улучшения), а также путем заключения дополнительного соглашения об определении цены. И в том и в другом случае существуют определенные риски.

При оформлении расчетов распиской о передаче денег (в счет неотделимых улучшений квартиры) — в случае реституции вчерашний Продавец может заявить о соразмерном уменьшении уплаченной цены – например, в связи с износом, либо утверждать, что вы вернули квартиру уже в отсутствие дорогостоящих неотделимых улучшений (особенно, том случае если в квартире был сделан ремонт).

В любом случае, Покупателю придется тщательно доказывать свое право на сумму, превышающую указанную в договоре. Кроме того, при рассмотрении подобного спора в судебном порядке, такое оформление взаиморасчетов может быть признано судом злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение от уплаты налогов, в связи с чем стороне может быть отказано в защите права (ст. 10 ГК РФ).

Задать вопрос, обратиться за помощью к специалистам нашей компании Вы можете по телефонам и электронной почте, указанным в разделе Контакты

Ещё раз о рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры

Использование двух цен («официальной» (указываемой в договоре) и «фактической», которая реально уплачивается (должна уплачиваться) покупателем продавцу) по-прежнему практикуется при заключении сделок с недвижимостью.

Как правило, инициатором таких манипуляций выступают продавцы, которые по тем или иным причинам не хотят показывать полную стоимость. Наиболее часто такой причиной выступает вполне понятное желание сэкономить на налогах.

Принимая во внимание, что с этого года минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, увеличен с трех до пяти лет, практика «двойных» цен сохранится, а, возможно, и расширится. Как, впрочем, и противодействие контролирующих органов.

В публикациях специалистов компании «Юридическое бюро» неоднократно освещалась тема занижения реальной цены сделок с недвижимостью. Однако, постоянные обращения клиентов не только свидетельствуют о ее актуальности, но и показывают новые грани.

Как часто говорилось в советских газетах, «Письмо позвало в дорогу»: поэтому ниже попытаемся кратко затронуть вопросы, возникшие сразу у нескольких клиентов, которые не так давно собирались стать собственниками квартир, домов и угодий (заплатив по договору одну сумму и передав дополнительно ещё некоторое количество денежных знаков).

Предположим, что, наслушавшись заверений риэлторов и не вняв здравым доводам, они таки стали собственниками по предложенной схеме. Так же допустим, что после того, как закончилась суета сделок, ремонтов, переездов, новоселий и проч.

Таким образом, прежде чем дать себя уговорить показать в договоре заниженную стоимость, стоит хорошо подумать самому и спросить совета у профессионалов. К последним риелторы (в части оценки Ваших рисков) уж точно не относятся. А риски есть. Например:

• получить налоговый вычет можно лишь в части «обрезанной» суммы покупки. Не стоит забывать, что в вычет включаются и проценты по всяким ипотечным кредитам;
• если судьба распорядится продать раньше срока (сейчас пять лет), то показать расходы на приобретение можно будет то же в пределах «официальной» суммы (и самому попасть на налог или заниматься манипуляциями);
• продавец (его супруг (-а)) могут «передумать» и подать иск о расторжении сделки (и это лишь один из вариантов). В случае расторжения покупатель, скорее всего, получит сумму, указанную в договоре.

Кроме того, указывая заниженную стоимость в договоре, не только продавец, но и покупатель становится потенциальным клиентом налоговых и иных правоохранительных органов. Во-первых, если сделка будет оспариваться в суде, то информация о занижении цены может дойти до этих органов. Более того, в соответствии со ст.

226 ГПК РФ при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах.

А если при рассмотрении дела суд обнаружит в действиях стороны, других участников процесса, должностного или иного лица признаки преступления, суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия.

Кстати об уклонении от налогообложения. Информация о сделках с недвижимостью (в том числе о ценах, участниках) автоматически передается в налоговые органы. Которые так же автоматически отслеживают с особым вниманием операции, не подпадающие под освобождение и с ценой, ниже рыночной.

В случае принятия налоговиками в работу (т.е. проведения проверки конкретной сделки) по почти уже сложившейся традиции они пойдут к покупателю (точнее, вызовут к себе). Для формирования доказательной базы. Непродолжительной беседы «под протокол» хватает, чтобы покупатель проявил сознательность. Два основных довода.

Первый, лаконично сформулированный Маней-Облигацией: «Мне тоже нет резона за чужие дела здеся париться». Второй — перспектива «присвоения» статуса соучастника. По статистике, привлечение к уголовной ответственности не только покупателей, но и продавцов – пока, к счастью, не носит массового характера.

Тем не менее, перспективы остаются.

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже.

На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?

Если Вы выступаете на стороне Покупателя

В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Что касается вопросов налогового законодательства, если сегодняшний Покупатель соберется продавать приобретенную недвижимость до истечения установленного законом минимального предельного срока владения объектом (сейчас это 3 года), ему нужно иметь ввиду следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.

Если Вы выступаете на стороне Продавца

Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.

Внимание налоговых органов к конкретной сделке, конечно же, может быть обусловлено различными факторами, включая огромный массив инструкций и внутренних распоряжений ФНС. При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает.

Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.

Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года. С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.

При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.

Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной заметки, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.

В большинстве случаев грамотное структурирование сделки позволяет законными способами свести размер начисляемых налогов к минимуму. Юристы нашей Компании, специализирующиеся в сфере налогового права, знают, как в каждом конкретном случае уменьшить налоговое бремя при совершении сделки.

Источник: https://zakonvl.ru/pokupka-kvartiry-po-zanizhennoj-stoimosti-riski-pokupatelya/

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости.

При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет.

Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

• увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
• повышение процентной ставки;
• указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование.

В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом.

Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).

Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи.

Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность.

Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом.

Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше.

Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам.

Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.

Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке.

Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года.

Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.

В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей.

Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.

Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) — 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Отвечает юрист Александр Малютин:

Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора.

Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки.

Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.

В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста.

Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества.

Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства.

Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.

Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи.

К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением.

Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.

Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене.

Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества.

Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zanizit_tsenu_v_dogovore_esli_ya_beru_ipoteku/6210

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры: порядок и сроки

› Недвижимость › Проблемы

До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку.

Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица.

Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

С чего начать

Куплю продажу можно оспорить, если договор совершен с нарушением установленных правил и если он при этом нарушает чьи-то права. Процедура выполняется только через суд. В одностороннем порядке аннулировать уже совершенную сделку с квартирой невозможно.

Чтобы оспорить продажу квартиры, нужно определиться с рядом вопросов:

• по какой причине договор является незаконным – это основание для оспаривания сделки купли продажи квартиры;
• кто будет подавать исковое заявление и выступать истцом;
• не прошли ли сроки исковой давности для подачи заявления.

От решения этих базовых вопросов будет зависеть исход дела. Основания и кто может оспорить контракт – мы рассмотрим чуть ниже.

О сроках исковой давности по договорам с недвижимостью читайте нашу предыдущую статью. В ней мы писали, как правильно посчитать срок и не ошибиться с исковым периодом, чтобы успешно оспорить контракт.

ВНИМАНИЕ! Если оспорить договор купли продажи, то продавцу вернется квартира, а покупателю – деньги. Сложность в том, что деньги, как правило, уже потрачены. Собрать такую большую сумму за короткий срок практически нереально. Именно поэтому от аннулирования договора купли продажи больше всего страдает покупатель.

Причины аннулирования договора

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

• срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
• требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

Требование об аннулировании прописывается в иске так:

• Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
• Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.

Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.

На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

На что ссылаться, если продавец умер

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

• Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
• Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
• Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Кто может оспорить

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

• стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
• супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
• орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
• опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
• родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Порядок действий

Далее рассмотрим, как можно оспорить договор купли продажи квартиры пошагово.

ШАГ 1. Собираем доказательства

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

• выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
• договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
• акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
• если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
• если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
• для супругов – свидетельство о заключении брака;
• любые другие документы, подкрепляющие позицию;
• имеющиеся видео и фотоматериалы;
• показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

ШАГ 2. Скачать бланк искового заявления

В исковом заявлении указывают:

• в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
• в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
• после слов «прошу суд» излагают требования;
• завершают иск списком приложений, подписью и датой.

Скачать бланк искового заявления можно по этой ссылке.

ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

ШАГ 5. Получаем решение и регистрируем изменения в ЕГРН

После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда. Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме. Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.

Для этого в МФЦ нужно принести:

• решение (подлинник и копию);
• паспорт заявителя (подлинник для проверки личности);
• квитанция на оплату госпошлины за регистрацию права 2000 рублей.

Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.

Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи.

Вам может быть интересно: как оспорить дарственную на квартиру.

Возможно ли оспорить договор купли продажи квартиры и как это сделать в 2020 году Ссылка на основную публикацию



Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html