+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Ипотека все тонкости и нюансы

Как правильно брать ипотеку – дельные советы новичкам от бывалого ипотечника

Ипотека все тонкости и нюансы

Сегодня хочу дать несколько советов новичкам как получить ипотечный кредит.

Все основано на собственном удачном опыте получения нескольких ипотек Последнюю ипотеку брала в 2018 году в городе Нижний Новгород.

Кратко о моей ситуации: я продаю трехкомнатную квартиру за 3,6 млн., чтобы купить небольшой таунхаус в черте города за 4,5 млн. Также некоторые средства требуются на ремонт нового жилья, потому что в нем только стены и плиты перекрытия.

Всего за два месяца я получаю ипотечный кредит на 2 млн. рублей на 11 лет под 13,5 % годовых и становлюсь счастливой обладательницей собственного дома.

Выбор банка

Подавая документы на ипотечный кредит не стоит ограничиваться одним-двумя банками. Составьте список всех ипотечных банков Вашего города и подавайте документы сразу во все.

Сейчас не нужно приносить в банк кучу справок, достаточно прикрепить скан-копии всех необходимых документов к онлайн заявлению на получение кредита.

Таким образом имея один комплект документов, Вы оформляете кредит сразу в нескольких банках.

Я подавала одновременно в 12 банков: Альфа-банк, РОС-банк, Сбербанк, Райффайзен, ВТБ 24, банк Авангард и пр.

Все 12 одобрили мне ипотеку! Но, у каждого банка свои условия и не только по срокам и величине процентной ставки.

Например РОСбанк потребовал погасить действующий автокредит, Сбербанк настоятельно «рекомендовал» оформить у них зарплатную карту, Райффайзен хотел получить в залог не приобретаемый таунхаус, а другой, более ликвидный объект, например квартиру.

Теперь уже я стала выбирать наиболее выгодные условия. В итоге ипотеку я оформила в банке ДельтаКредит.

Время подачи документов

Если ипотечный кредит «не горит», лучше отложить его получение до конца года. Каждый банк ежегодно получает определенный «кредитный портфель», максимальная сумма для выдачи кредитов.

И в течении года он должен выполнить эти обязательства.

Весь год банки выдают кредиты в штатном режиме, но вот в конце года, когда становится видна статистика по невыполнению плана, кредиты одобряются большему количеству желающих.

Идеальное время для получения ипотеки ноябрь – декабрь.

Вы не одиноки

Если Вы думаете, что получение ипотеки нужно только Вам, то Вы сильно ошибаетесь.

Первый, крайне заинтересованный человек — это продавец. В моем случае, это была целая строительная фирма, они помогали мне во всем. Начиная от житейских советов, типа где подешевле заказать экспертизу и заканчивая очень качественно проведенными банковскими проверками объекта недвижимости.

Вторые по заинтересованности – агентство недвижимости. Агенты по недвижимости, это такие интересные люди, которые все знают, все могут и без мыла влезут куда надо и куда не очень. Именно они помогли мне в очень сжатые сроки продать мою трешку по приемлемой цене, рекомендовали «лояльные» банки и всячески помогали и советом, и делом.

Третья заинтересованная сторона – сотрудник кредитного отдела банка. Именно эти девочки-операционистки, обладают секретными знаниями о том, как получить одобрение по ипотечному кредиту. Например, минимальный размер заработка, при котором происходит одобрение. Также именно они помогут правильно заполнить многочисленные заявления, уведомления и прочую документацию.

Таким образом, минимум три человека будут помогать Вам в осуществлении мечты.

Первоначальный взнос

У каждого банка есть свой минимальный порог первоначального взноса. Обычно он составляет от 10 до 20 процентов об общей суммы. Но с небольшим первоначальным взносом не стоит рассчитывать на быстрое одобрение. Лучше по максимуму заплатить первый взнос, например, 11,25 процентов вместо минимальных 10. Такая незначительна переплата, служит показателем Вашей благонадежности.

Действия после получения ипотеки

Итак, Вы получили долгожданный ипотечный кредит и смогли купить жилье Вашей мечты. Не стоит останавливаться на достигнутом.

Обязательно делайте все выплаты в срок. Задержка очередного платежа не должна превышать трех дней.

Зная о том, что не сможете внести вовремя очередной платеж, обязательно сообщите об этом в банк позвонив по телефону горячей линии или отправив сообщение в личном кабинете.

На первый взгляд это несущественная мелочь, однако все разговоры с банком записываются и в неблагоприятной ситуации помогут доказать, что Вы проявляли должную осмотрительность при расчетах с банком.

После первого года выплаты, обязательно подавайте в собственный ипотечный банк заявление с просьбой о понижении процентной ставки. В большинстве случаев банки идут на уступки и снижают ставку.

В моем случае, уже после первого года выплат по ипотеке, банк снизил ставку с 13,5 процентов годовых до 11,25.

Параллельно с этим, достаньте свой предыдущий список банков и попробуйте подать в них документы на рефинансирование кредита.

Для успешного рефинансирования требуется всего два условия:

  • Стабильная оплата ипотеки в предыдущем банке, иными словами хорошая кредитная история;
  • Действующий договор страхования.

В дальнейшем с периодичностью раз в полгода или год обязательно подавайте заявления на понижение процентной ставки по ипотечному кредиту. Даже если Вы будете получать отказ, не отчаивайтесь.

Ситуации с банками и процентами по кредитам постоянно меняются и Ваши усилия обязательно увенчаются успехом.

Также ищите другие страховые компании, которые предложат Вам более выгодные условия страхования. После одобренного кредита, банки лояльнее смотрят на список страховых компаний и на этом также можно значительно сэкономить.

Например, в первые два года я платила по страховке 22 тысячи рублей в год. Но в июне этого года, удалось перестраховаться в другой компании всего за 15 тысяч. И мой банк с удовольствием одобрил страховую компанию, не входящую в его список лояльных страховщиков.

В заключении хочу сказать, что получить ипотеку в России реально и не очень сложно (НО НЕ ВСЕМ). Также, в последствии можно снизить и процентные ставки, суммы ежемесячных платежей и страховые выплаты.

Для этого нужно только не опускать руки, а продолжать искать новые, более выгодные для Вас условия. Банки также заинтересованы в выдаче кредитных продуктов и добросовестных плательщиках и постараются помочь Вам стать их клиентом.

Если у вас есть другие полезные советы – напишите в комментарии.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d94257a32335400ae5fee6e/5db2959604af1f00b2045a34

Квартира в ипотеку: особенности и практические советы

Ипотека все тонкости и нюансы

Г. Алексеев Автор статьи

Приобретение жилья в ипотеку – шаг серьезный, требующий досконального изучения вопроса. Дело здесь и в тонкостях ипотечного кредитования, и в рисках, которые несут и кредитор и заемщик. Длительный срок, большая сумма, имущество в залоге – вот лишь немногие из тех нюансов, о которых пойдет речь в этой статье.

Тонкости ипотеки

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Если вы собрались приобрести жилое помещение в ипотеку, вам нужно знать о возможных рисках. Причем опасны они могут быть как для вас, так и для банка.

1. Длительный срок кредитования. Этот фактор представляет неопределенность для обеих сторон кредитного договора.

Ипотека выдается на 10, 20 или даже 30 лет. А за такой период может произойти что угодно. Заемщик может потерять источник дохода из-за банального увольнения, полной или частичной потери трудоспособности. В конце концов, он может просто умереть.

Именно поэтому ипотечные программы некоторых банков отмечают не только минимальный возраст для получения займа, но и максимальный. Причем в каждом случае он будет индивидуальным. Банкиры руководствуются пенсионным возрастом.

То есть, если вы мужчина 45 лет, то вряд ли сможете взять ипотеку более чем на 20 лет. Ведь в 65 вы будете пенсионером. Это, в свою очередь, означает и снижение трудоспособности, и потенциальное сокращение.

Также от вас потребуют приобрести полис страхования жизни и здоровья.

Заемщик тоже не может предсказать, что произойдет с банком в течение ближайших лет. Финансовое благополучие кредитной организации может рухнуть, и ее объявят банкротом. В этом случае вас обяжут выплатить остаток долга по ипотеке досрочно. А если у вас нет необходимой суммы, то банк может изъять залоговое имущество и продать его для погашения кредита.

2. Недвижимость в качестве залога. Это следующий пункт, который может причинить множество неприятностей заемщику. Во-первых, вы не сможете проводить никакие операции с жильем, пока не снимите обременение – то есть, не выплатите кредит полностью. Во-вторых, как уже говорилось выше, в случае банкротства финансового учреждения, квартиру могут отобрать для продажи и досрочного погашения.

3. Риск снижения рыночной стоимости жилья. Отрицательные колебания на рынке недвижимости невыгодны ни банку, ни его клиенту. Чем больше снижается цена, тем больше становится ваша переплата по кредиту. К примеру, квартира стоила 3 миллиона рублей на момент приобретения.

В кредит вы взяли 2 миллиона на 20 лет. Переплата составила 1,7 миллиона. Но из-за падения стоимости квартиры, она к концу срока кредитования стоит всего 2,9 миллиона. Получается, вы заплатили 3,7 миллиона рублей за возможность обладать активом в 2,9 миллиона.

Не самое продуктивное вложение средств.

Банку же невыгодно снижение цены из-за того, что в критической ситуации он не сможет реализовать залоговое имущество по нормальной цене. А значит, потеряет деньги.

4. Процентная ставка. Ипотечный кредит, хоть и считается одним из самых недорогих, на деле таковым не является. В странах запада ипотека под 4–5 % годовых – норма. В России на начало 2015 года средняя ставка по таким займам – 15–16 %. Вкупе с длительным сроком кредитования это означает переплату в миллионы рублей.

К тому же в кредитном договоре непременно будет пункт о том, что банк имеет право менять процентную ставку в одностороннем порядке. На деле это может стать настоящей кабалой для клиента. Уже сейчас в российской банковской практике есть множество случаев, когда заемщик де-факто выплатил и тело кредита, и проценты по нему. Но из-за выросшей процентной ставки продолжает гасить кредит.

5. Досрочное погашение кредита. Этот фактор является риском, в первую очередь, для банка. Ему не выгодно, когда заемщик досрочно выплачивает всю сумму – ведь тогда финансовое учреждение недополучит проценты.

Поэтому иногда встречаются определенные ограничения по поводу погашения раньше срока. Это могут быть как штрафные санкции, так и прописанный в договоре период, в течение которого нельзя досрочно выплачивать кредит.

Когда берешь кредит не один

Отдельно стоит поговорить о приобретении жилья в ипотеку с привлечением поручителя. Еще 7–8 лет назад кредитование было практически невозможно без поручительства. Сейчас же банки проще относятся к этому.

Поручителя не надо путать с созаемщиком. Созаемщик – это человек, которого вы «берете с собой» в кредитные отношения с банком. Он необходим, чтобы увеличить доход клиента и взять кредит на большую сумму. То есть, созаемщик несет ответственность точно такую же, как и заемщик.

Поручитель – это лицо, которое возьмет на себя кредитные обязательства, если вы не сможете по ним отвечать. В качестве поручителей могут выступать не только люди, но и юридические лица. Поэтому часто привлекаются организации-работодатели заемщика.

Если вы не сможете платить по кредиту, то банк обратится в суд. Тот, в свою очередь, вынесет решение о взыскании задолженности с поручителя. После выплаты долга и процентов, права кредитора переходят от банка к поручителю. Который будет требовать от вас компенсации убытков. Чаще всего это также происходит через суд.

Права супругов

Немало юридических проблем вызывает и покупка квартиры в ипотеку людьми, состоящими в браке. Какими правами обладает каждый из супругов?

Попробуем ответить на все вопросы в виде тезисов:

  • квартира, приобретенная в ипотеку в браке, считается совместно нажитым имуществом в соответствии со ст. 256 Гражданского Кодекса РФ;
  • супруги автоматически становятся созаемщиками при взятии ипотеки. В противном случае в кредите просто откажут;
  • все платежи будут считаться общими вне зависимости от личного вклада каждого из супругов, отсутствия доходов у кого-то из них;
  • при разводе ипотечная квартира подлежит разделу в соответствии со ст. 39 Семейного Кодекса РФ;
  • как показывает судебная практика, раздел квартиры не производится до полного погашения кредита. То есть, вам придется либо найти средства, чтобы досрочно выплатить кредит, либо с согласия банка реализовать квартиру, из вырученных средств выплатить долг, а оставшуюся сумму поделить;
  • если кредит погашен, то при расторжении брака супруг имеет право на половину квартиры или на половину денежных средств, которые были уплачены по ипотеке;
  • если один из супругов желает избежать солидарной ответственности по кредиту или равных прав на квартиру, перед обращением в банк необходимо заключить брачный контракт.

Когда экономику штормит

Отдельно стоит рассмотреть все аспекты приобретения ипотечной квартиры в условиях кризиса. Ни для кого не секрет, что со второй половины 2014 года российская экономика переживает не лучшие времена.

Ожидаемая вторая волна кризиса вкупе с иностранными санкциями наложила отпечаток и на банковскую сферу.

И несмотря на заверения правительства о снижении темпов инфляции к 2016 году, укреплению рубля, предстоящем росте цены на нефть, лучше быть настроенным пессимистично, чтобы оказаться готовым к возможным последствиям.

На фоне этих событий стоит выделить несколько моментов, к которым не мешало бы прислушаться тем, кто собирается покупать жилья с использованием ипотечного кредита.

  1. Избегайте валютной ипотеки. До 2014 года на протяжении нескольких лет доллар держался в диапазоне 30–35 рублей. Ободренные этим фактом жители понабрали ипотечных кредитов в иностранной валюте, ведь процентная ставка по ним значительно ниже (в частности, такая банковская статистика характерна для столиц и крупных городов). В конце прошлого года после резкого скачка доллара и евро заемщики оказались в непростой ситуации: долг значительно вырос. Доходило до абсурда – кредит был практически выплачен, оставалось несколько месяцев до полного погашения, и вдруг возникали обязательства соразмерные изначальной задолженности. Чтобы не оказаться в схожей ситуации, следуйте простому правилу: если получаете зарплату в рублях, то и кредит берите в рублях.
  2. Старайтесь взять ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Как известно, она может быть еще и плавающей. Такая ставка по кредиту привязана к одному из рыночных индикаторов, которые пересматриваются раз в три или шесть месяцев. Таким образом, ставка будет меняться раз в квартал или полгода. Если вы не финансовый аналитик, то спрогнозировать динамику индикатора не получится. Да и специалистам в сфере экономики будет непросто – в условиях кризиса ни в чем нельзя быть уверенным. Как показывает статистика, индикатор Mosprime, применяемый для большинства рублевых кредитов, на протяжении последних семи лет регулярно колебался в диапазоне 3–4 %. Поэтому ищите возможность взять ипотеку с фиксированной ставкой. Так вы будете точно знать величину предстоящего платежа на протяжении всего срока кредитования. И, соответственно, планировать свои расходы.
  3. Выбирайте только надежные банки, с большим опытом ипотечных программ и желательно с государственным участием. В последние полтора года десятки финансовых организаций лишились своих лицензий, были ликвидированы или прошли через процедуру санации. Причем жесткие проверки Центробанка коснулись не только региональных банков, но и общефедеральных. В результате этих действий страдали, в первую очередь, вкладчики и заемщики. Не поддавайтесь на выгодные условия ипотеки банков с низким уровнем капитализации. В нынешних реалиях такие маркетинговые ходы, напротив, должны вызывать подозрения.
  4. Воздержитесь от покупки квартиры. Если в приобретении жилья нет крайней необходимости, получение кредита лучше отложить. Центробанк регулярно пересматривает ставку рефинансирования, курс рубля то падает, то растет. В таких условиях покупка жилья с использованием многомиллионного кредита может обернуться не радостью, а горем и серьезными проблемами. И выгоднее на протяжении года-двух жить в арендуемой квартире, чем взять кредит.

Несколько советов можно дать и тем, кто уже является плательщиком по ипотечному кредиту и столкнулся с финансовыми трудностями из-за сокращения заработной платы, увольнением или потерей бизнеса.

  1. Если вы испытываете сложности с выполнением договорных обязательств, незамедлительно обратитесь в банк. Для клиентов с положительной кредитной историей могут сделать послабления. Например, валютный кредит перевести в рублевый. Или установить фиксированную ставку вместо плавающей. Либо сделать отсрочку платежей по основному долгу, реструктуризировать кредит.
  2. Не доводите дело до просрочек. Лучше честно признаться банку, что вы не можете платить по определенным причинам. Известив банк о трудностях, вы покажете свою благонадежность и желание сотрудничать, а не уклоняться от обязательств. К тому же просрочки негативно отразятся на вашей кредитной истории. Что может вызвать затруднения в будущем.
  3. Если ваш банк не желает пересмотреть условия договора, чтобы хотя бы на время облегчить долговое бремя, можно попробовать перекредитоваться в другом финансовом учреждении. Это не лучшее решение, но все-таки выход из ситуации.
  4. За помощью можно обратиться к государству, а точнее, в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Привлекая специалистов агентства, вы можете рассчитывать на пересмотр графика платежей с учетом вашего текущего заработка. Льготные условия длятся максимум год, после чего банк либо увеличивает ежемесячный платеж, либо продлевает срок кредитования.

Все вышеописанные нюансы позволяют сделать вывод: при получении ипотеки нужен не только точный расчет собственных сил, но и определенная правовая грамотность. Ведь лучше потратить несколько часов и ознакомиться со всеми подводными камнями, чем терять сотни тысяч рублей.

Источник: https://pravometr.ru/kvartira-v-ipoteku-osobennosti-i-prakticheskie-sovety.html

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотека все тонкости и нюансы

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить.

Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия.

Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке».

Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит.

В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия.

Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного.

Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика.

Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится.

А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2020 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк.

Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования.

Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Подводные камни ипотеки в 2020 году: хитрости и уловки банков

Ипотека все тонкости и нюансы

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

 Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них.

  К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга.

Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2020 году

В 2020 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

  • семейная ипотека под 6% годовых;
  • военная ипотека;
  • материнский капитал;
  • молодая семья;
  • социальная ипотека;
  • сельская ипотека;
  • дальневосточная ипотека;
  • деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 466 617 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Сельская ипотека

Данная программа поддержки от государства распространяется на сельских жителей, которые работают на социальнозначимых предприятиях или заняты в сельском хозяйстве. Участники программы имеют право на льготную ипотеку по ставке от 0,1 до 3% годовых. Подробные условия тут.

Ипотека для дальневосточников

Житель ДФО имеют право взять льготную ипотеку на строительство дома или покупку недвижимости по льготной ставке в 2% годовых. Программа содержит ряд нюансов и требований, которые мы разобрали в отдельном посте.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату.

Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы.

Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.