Договор купли продажи участка с отлагательным условием как обезопасить себя

Условия договора купли-продажи земельного участка: существенные, обязательные и дополнительные, недействительные

При составлении любого договора немаловажное значение имеет его правильное оформление и содержание, в том числе и наличие в нем определенных условий.

Некоторые из них могут быть внесены сторонами по своему усмотрению, другие же являются обязательными. Более подробно о том, что точно должно содержаться в документе, а без чего можно обойтись — далее в статье.

Существенные условия

Все условия, которые включаются в договор, могут быть разделены на три группы:

• существенные;
• основные;
• дополнительные.

Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.

В соответствии с требованиями законодательства, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (в том числе земельного участка) относятся:

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.

В частности, необходимо указать:

• адрес или конкретное месторасположение;
• площадь и границы;
• кадастровый номер;
• разрешенный вид использования.

Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.

Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.

Цена

Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.

Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:

• их ФИО;
• серия и номер паспорт;
• название органа, который выдал паспорт;
• дата выдачи;
• адрес регистрации и фактического места проживания;
• контактные номера телефонов.

Эти данные обязательно должны совпадать с информацией, которая указана в паспортах сторон. Поэтому к договору обязательно должны быть приложены нотариально заверенные копии паспорта (или обычные копии вместе с оригиналами).

Определение цены происходит несколькими способами:

• самостоятельно собственником;
• оценщиком;
• на основании ставки земельного налога;
• в результате торгов.

Заключение с результатами проведенной процедуры и установленной ценой необходимо прикладывать к договору.

Основные

Помимо существенных условий, есть также основные, отсутствие которых не будет основанием для признания его недействительным, однако существенно усложнит проведение сделки.

В частности, к ним относятся такие пункты:

Права и обязанности сторон

В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.

Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.

Это установлено ст. 556 ГК РФ.

В этом разделе стороны также могут определить, кто будет нести расходы по сделке и как они будут распределяться между ними. Помимо этого, стороны могут установить по отношению друг к другу множество других прав и обязанностей.

Ограничения и обременения, которые есть на участке

При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.

Примером таких обременений и ограничений может быть:

• сервитут;
• залог;
• арест;
• аренда.

В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.

Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной.

Порядок передачи земли покупателю

Стороны должны определить, в какой именно момент земля переходит от одного собственника к другому. Чаще всего это происходит после регистрации договора в Росреестре, однако продавец с покупателем могут установить и более поздний момент.

Дополнительные

Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.

Их примером может быть:

Ответственность сторон

Чтобы повысить вероятность надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, стоит предусмотреть в документе различные санкции за их нарушение. Например, пеню за каждый день просрочки оплаты или срока передачи участка и т. п.

Порядок изменения или расторжения договора

В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.

Разрешение споров

Здесь определяются способы решения возможных споров, а также сроки и условия предъявления претензий. Если допускается судебное урегулирование, то можно указать и наименование конкретного суда, куда нужно будет обращаться.

Данный перечень условий далеко не исчерпывающий.

Условия, которые могут быть признаны недействительными

В законодательстве выделяется еще одна группа условий, при наличии которых в договоре он может быть признан недействительным. Такие положения документа являются незаконными и противоречат действующему законодательству.

Их примером может быть:

Право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию

В частности, такое положение может быть внесено, когда продается участок, купленный в ипотеку и находящийся в залоге.

При этом в случае ненадлежащего выполнения покупателем своих обязанностей по уплате кредита права на участок переходят обратно к продавцу.

После совершения сделки права собственности и ответственность перед банком полностью переходит к покупателю, продавец же больше не имеет к нему никакого отношения.

Ограничения по дальнейшему распоряжению землей покупателем

В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.

Ограничение ответственности продавца в случае предъявления на участок прав со стороны третьих лиц

В целях повышения максимальной защиты прав покупателя такое условие также будет признано незаконным.

Кроме этого, основанием для признания договора недействительным является несоблюдение его письменной формы, а также отказ от процедуры государственной регистрации в Росреестре.

Хотя регистрация самого договора уже не является обязательной, для перехода прав собственности эта процедура не отменялась.

Таким образом, условия договора купли-продажи состоят из нескольких групп: существенных, обязательных и дополнительных.

И если две первые группы должны включать в себя положения, определенные в законе, то в качестве дополнительных условий стороны могут указать различные требования и права по отношению друг к другу.

Однако в случае их противоречия законодательным требованиям они будут признаны недействительными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/usloviya-dogovora-kupli-prodazhi.html

Порядок купли-продажи земельного участка в 2019 году, договор купли продажи земельного участка, особенности оформления, список необходимых документов | Земельный эксперт

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

• площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
• земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
• продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2007 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных.

Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение.

Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

1. Место и дата заключения.
2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:

1. Осуществляется сбор документов.
2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

• документы, удостоверяющие личность;
• свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
• кадастровый паспорт земельного массива;
• правоустанавливающие документы;
• согласие супруга (ги) на проведение сделки;
• доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

• если условия сделки нарушают нормы закона;
• в случае несоблюдения формы договора;
• если сделка признана мнимой;
• при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
• если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте.

При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне.

В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

• ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора купли-продажи земельного участка

Вам будут полезны следующие статьи:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос — это быстро и бесплатно!

Источник: http://zk-expert.ru/prava-na-zemlyu/poryadok-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Сделка под отлагательным условием

г. _____________ «___»__________ ____ г.

__________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице __________________, действующ___ на основании __________________, с одной стороны, и __________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице __________________, действующ___ на основании __________________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение (далее по тексту — «Объект»), расположенное по адресу: ___________________, этаж ____, помещение ____, комната ____, кадастровый/условный номер ____________.

1.2. Объект состоит из _____ кабинетов общей площадью ______ кв. м, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____ от «___»_________ ____ г., Свидетельство N ______ выдано ________________ «___»__________ ____ г.

1.3. Стоимость Объекта составляет ______ (___________) рублей согласно справке ___________________________________________________________________ (указать выдавший орган управления или организацию) от «___»________ ___ г. N ________. Объект по соглашению Сторон оценивается в _______ (_____________) рублей.

1.4. К Объекту подключены: электроэнергия, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, газ, телефон, кабельное телевидение, Интернет, _______________.

Объект оборудован ___________________________________.

1.5. Оборудование и коммуникации Объекта Сторонами проверены, находятся в исправном состоянии, за исключением ______________________.

1.6. Обслуживание жилого дома осуществляет: __________________________. (собственник, управляющая организация, ТСЖ и т.п.) 1.7. Услуги по ______________________________________________ оказывает (охране, уборке, выносу мусора и т.п.) _________________ на основании _________________ от «___»__________ ____ г. N ______. 1.8.

Особые отметки: _________________________________________________. 1.9. На момент заключения Договора Объект не отчужден, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, иными правами третьих лиц не обременен. Вариант. Объект обременен ____________________________________________, (ипотекой, залогом, сервитутом, арендой, рентой и т.п.) договор от «___»__________ ____ г.

157 ГК РФ) В случае ненаступления ________________________________________________ (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ) в течение _____ дней с момента заключения Договора такое отлагательное условие считается ненаступившим.

При этом Объект возвращается Продавцу по акту, а в случае государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю Стороны совершают необходимые действия по государственной регистрации перехода прав собственности обратно к Продавцу.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Подготовить Объект к передаче, включая составление акта о приеме-передаче Объекта, являющегося неотъемлемой частью Договора.

2.1.2. Передать Покупателю Объект по акту в срок до «___»__________ ____ г.

2.1.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Уплатить Сумму Договора (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.2 Договора.

2.2.2. Перед подписанием акта о приеме-передаче осмотреть Объект и проверить его состояние.

2.2.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на Объект ___________________________________________________________. (указать сторону, или соотношение в котором стороны несут расходы)

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет ______ (_________) рублей, в том числе НДС ______ (_________) рублей.

3.2. Покупатель платит Сумму Договора в следующем порядке:

3.2.1. В случае _______________________________________________________ (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ) перечисляется вся сумма единовременно не позднее __________ дней с момента наступления _____________________________________________. (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ)

Вариант:

— __________ процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, перечисляется не позднее _____ дней с момента подписания Сторонами Договора;

— ________ процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, перечисляется не позднее __________ дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода прав на Объект;

— __________ процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ______ (__________) рублей, в том числе НДС ________ (____________) рублей, перечисляется не позднее _____________ дней с момента наступления _____________________________________________. (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ)

3.4. В случае ненаступления отлагательного условия Продавец возвращает полученные от Покупателя Суммы, за вычетом средств, связанных с регистрацией перехода прав на Объект.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной Суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.1.3 и п. 2.2.3 Договора) Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере ______ (__________) рублей.

4.3.

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне __________________________________________________________________________.

(убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек/ убытки в части, не покрытой предусмотренными Договором неустойками/ только убытки/ только предусмотренные Договором неустойки)

4.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1.

Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: ______________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.

5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

Примеры отлагательных сделок

Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.2. К Договору прилагаются:

— копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект;

— копия кадастрового паспорта Объекта;

— ________________________________.

8.3. Адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Продавец Покупатель Наименование: ___________________ Наименование: ___________________ Адрес: __________________________ Адрес: __________________________ ОГРН ____________________________ ОГРН ____________________________ ИНН _____________________________ ИНН _____________________________ КПП _____________________________ КПП _____________________________ Р/с _____________________________ Р/с _____________________________ в _______________________________ в _______________________________ К/с _____________________________ К/с _____________________________ БИК _____________________________ БИК _____________________________ ОКПО ____________________________ ОКПО ____________________________ Продавец Покупатель ____________________ (__________) ___________________ (___________) М.П. М.П.

Следует выбрать между п. 2.1.3 и п. 2.2.3. Одновременно в тексте Договора их указывать нельзя.

Источник: https://akrchel.ru/sdelka-pod-otlagatelnym-usloviem/

Правила составления предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Дом выбран, стоимость утверждена, и стороны пришли к соглашению о переходе права собственности.

Но по ряду объективных причин оформить договор купли-продажи в течение нескольких дней невозможно.

Для того чтобы избежать срыва сделки законом предусмотрена возможность заключения предварительного договора, который обезопасит как продавца, так и покупателя от многих рисков. Ведь покупка предстоит солидная, земельный участок с домом и хозяйственными постройками.

Что это за документ?

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

Не смотря на то, что документ содержит в себе только намерение продавца и покупателя об оформлении сделки, уклониться от выполнения предварительных условий достаточно сложно.

Так, в силу ст.429 ГК РФ в случае, если одна из сторон не желает подписывать основное соглашение и выполнять определенные договоренности в установленные сроки,  вторая сторона в порядке ч.4 ст.445 ГК РФ вправе обратиться в суд для понуждения заключения соглашения в принудительном порядке.

Но данная особенность предварительного соглашения только одна из функций, которые выполняет документ.

Соглашение необходимо еще и по следующим причинам:

• во исполнение требований ст.429 ГК РФ документ должен содержать в себе ряд условий, которые позволяют идентифицировать предмет сделки, то есть передачу дома, расположенного по определенному адресу, а не любой;
• договор может включать перечень объектов на земельном участке, количество которых может и уменьшиться до заключения основного соглашения;
• формуляр может отражать примерное состояние жилого дома, в частности, благоустроенность;
• в документе можно зафиксировать стоимость покупки, на случай если продавец захочет увеличить цену без оснований по прошествии времени;
• договор определит сроки заключения основного документа.

Таким образом, преддоговор выступает своеобразной страховкой, которая позволяет сторонам определить свои намерения четко и в законодательном поле. А также предоставляет рычаги, которые в будущем помогут подписать основной договор купли-продажи либо же избежать последствий невыгодной сделки.

Важно! Предварительный договор не предоставляет права будущему владельцу пользоваться либо же распоряжаться участком с домом с момента подписания, если иное не определено в договоре. А также составление документа не влечет за собой возникновения права собственности без подписания основного соглашения купли-продажи.

Отличия от основного соглашения

Нормы гражданского законодательства не предусматривают обязательного заключения предварительного договора при продаже земельного участка с домом, а только предлагают вариант закрепить намерения о заключении будущей сделке.

А так как преддоговор является только номинальной договоренностью, он отличается от основного соглашения купли-продажи и предусматривает для сторон разные по смыслу юридические действия.

Таблица отличий

В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.

Как обезопасить себя и составить соглашение правильно?

Предварительный договор можно назвать упрощенной версией основного договора, так как закон не требует письменного закрепления всех условий процесса перехода права собственности домовладения, от одного владельца к другому. Но во исполнение ст.429 ГК РФ документ должен включать в себя определенные сведения.

Порядок финансовых расчетов

Намерение передать дом с участком в собственность иного лица не влечет за собой обязанность по выплате полной стоимости дома на стадии заключения преддоговора. Но окончательная цена приобретаемой недвижимости в документе отражается, как и порядок ее расчета.

Для подкрепления своих намерений продавец и покупатель могут оговорить выплату задатка. При этом если условие о выплате определенной суммы включается в договор, стороны должны помнить о возможности возврата средств при нарушении условий по вине одного из них.

Справка! Также нормами ч.1 ст.381 ГК РФ предусмотрено добровольное возвращение денег, если продавец и покупатель пришли к обоюдному соглашению о расторжении предварительного соглашения досрочно без заключения договора купли-продажи.

Сроки исполнения обязательств по преддоговору

Преддоговор заключается, если стороны не имеют возможности оформить основное соглашение по ряду причин, допустим, при оформлении ипотечного кредита или пребывании в ином городе.

Но ожидать пока причины самоустраняться нецелесообразно, поэтому в соглашении  указывается дата, к которой продавец и покупатель обязуются оформить сделку в силу ч.4 ст.429 ГК РФ.

Если по какой-либо причине стороны не оговорили дату заключения основного договора, согласно ч.4 ст.429 ГК РФ, сделка должна быть совершена в течение года с даты подписания предварительного договора.

При этом в случае уклонения от выполнения взятых на себя обязательств одной из сторон в рамках ч.5 ст.429 ГК РФ вторая сторона вправе обратиться в суд на протяжении 6 последующих месяцев с даты истечения срока договора.

Обязательства сторон

Данный раздел договора включает в себя дополнительные обязательства сторон, которые не носят обязательный характер по закону, но прописываются во избежание дальнейших сложностей на стадии заключения основного соглашения.

Так, покупатель может оговорить требования о:

• снятии с регистрации до перехода прав собственности;
• погашении коммунальных платежей;
• сохранности дома и участка в надлежащем состоянии;
• запрете на оформление обременения либо же частичное отчуждение даже в виде сдачи в аренду.

Заключительные положения

Данный подраздел включает в себя:

• ответственность сторон, то есть возврат задатка;
• порядок расторжения договора;
• количество экземпляров;
• общие формулировки о разрешении спорных вопросов, не отраженных в данном договоре в порядке определенном законом.

Важно! В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи дома с участком заключается только в письменной форме. Устная договоренность не влечет каких-либо юридических последствий и не обязывает продавца в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Подводные камни

В силу ст.429 ГК РФ при уклонении от заключения предварительного договора одна из сторон может принудить вторую сторону основное соглашение все же подписать, именно поэтому и дом, и участок стоит осмотреть весьма тщательно.

Ведь возможны скрытые недостатки, которые проявятся впоследствии. И тогда предварительный договор можно будет расторгнуть на вполне законных основаниях, основное соглашение по тем же основаниям признать ничтожным сложнее.

Также желательно внимательно ознакомиться с техническим паспортом на дом и хозяйственные пристройки, которые должны присутствовать на плане. Если та же баня в плане отсутствует, узаконить ее как самострой будет сложно.

Следует обязательно учесть расположение построек на земельном участке, а также расстояние между ними. Нарушении норм СНИПов чревато штрафными санкциями.

Нужно обратить внимание на порядок приобретения права собственности. Если дом перешел по наследству и в ближайшее время, споры за имущество могут и продолжиться, особенно если появиться родственник с восстановленными сроками либо же претензиями на обязательную долю.

Важно! Вопрос о наличии супруга или супруги тоже нужно уточнить, т.к.  имущество могло быть приобретено в браке.